Affitti brevi in Italia nel 2026: CIN, sanzioni, tasse e regole delle città

1. Il CIN: che cos’è e come si ottiene

Il CIN, codice identificativo nazionale, è il codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni unità immobiliare destinata a locazione per finalità turistiche o a locazione breve. L’obbligo è nato con l’art. 13-ter del d.l. 145/2023, e il Ministero del Turismo ha fissato al 1° gennaio 2025 il termine per ottenere il codice. Chi affitta oggi senza CIN è quindi già sanzionabile. Ai fini fiscali, per locazione breve si intende quella di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulata da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’appartamento e indicato in ogni annuncio, su qualunque piattaforma o sito. Se il portale rimuove per errore il vostro annuncio, la pagina di conferma della BDSR, catturata con la sua data, dimostra che il codice c’era.

2. Le sanzioni

Gli importi qui sotto sono tutti previsti dallo stesso articolo del decreto sul CIN e si applicano per ogni immobile o per ogni violazione accertata. La mancata comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura è punita a parte, con una sanzione penale descritta nella sezione sulla registrazione degli ospiti; i divieti comunali, come quelli sulle key box, hanno sanzioni proprie.

3. Rilevatori ed estintori obbligatori

Ogni unità destinata a locazione turistica o breve deve avere dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con un minimo di uno per piano. Non esiste un termine futuro a cui aggrapparsi: l’obbligo fa parte delle stesse regole del CIN ed è già in vigore. La sanzione va da 600 a 6.000 € per ciascuna violazione.

La foto dei dispositivi installati, con una data verificabile, vale più di una dichiarazione a voce durante un controllo. Con la certificazione dei file di ProofSnap potete sigillare le foto che avete scattato: con l’ancoraggio OpenTimestamps, dal piano Professional o con lo SnapPack, il pacchetto dimostra che quei file esistevano, identici, al più tardi in quella data.

4. Tasse: cedolare secca, regime d’impresa e DAC7

Cedolare secca

Sui redditi da locazione breve si può scegliere la cedolare secca: il 21% su una sola unità immobiliare indicata dal contribuente e il 26% sulle altre. Con la soglia dei due appartamenti descritta qui sotto, in pratica il 26% riguarda il secondo. Quando il canone passa da un portale o da un intermediario che lo incassa, quest’ultimo opera una ritenuta del 21% in qualità di sostituto d’imposta.

Dal terzo appartamento, regime d’impresa

La legge di bilancio 2026 ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività si presume d’impresa: dal 2026 basta destinare a locazione breve più di due appartamenti, mentre prima servivano più di quattro. Dal terzo appartamento in poi si entra quindi nel regime d’impresa, con le conseguenze fiscali e contributive che un commercialista può valutare nel vostro caso.

DAC7: le piattaforme comunicano i vostri incassi

Con la disciplina DAC7 le piattaforme comunicano all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 gennaio dell’anno successivo, i dati degli host e gli importi incassati. I redditi che passano da Airbnb, Booking.com o Vrbo sono quindi già noti al fisco.

5. Il regolamento UE sulle locazioni brevi

Il Regolamento (UE) 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026. Per l’Italia, il numero di registrazione previsto dal regolamento è il CIN. Da quella data le piattaforme devono:

• chiedere all’host il numero di registrazione e mostrarlo nell’annuncio;
• verificarlo a campione, compiendo sforzi ragionevoli;
• trasmettere ogni mese alle autorità i dati sulle attività di locazione;
• cancellare gli annunci senza codice valido quando l’autorità competente lo ordina.

6. Registrazione degli ospiti e self check-in

L’art. 109 del TULPS impone di comunicare alla Questura le generalità degli ospiti entro le 24 ore successive all’arrivo, per ogni persona, cittadini italiani compresi. La comunicazione si fa tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. L’omissione è punita con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206 €. Conservate le ricevute del portale: sono la prova che la comunicazione è partita in tempo.

Key box e self check-in: che cosa è permesso

Nel maggio 2025 il TAR Lazio aveva annullato la circolare del Ministero dell’Interno che imponeva di identificare gli ospiti di persona. Nel novembre 2025 il Consiglio di Stato ha ribaltato quella decisione: l’identificazione va fatta verificando, qui e ora, che l’ospite corrisponda al documento. La verifica può avvenire anche a distanza, con un collegamento video in tempo reale all’ingresso, ma la sola key box con un codice inviato all’ospite, senza alcun controllo dell’identità, non basta.

7. Le regole delle città

Alle regole nazionali i comuni aggiungono l’imposta di soggiorno e, nei casi più noti, limiti propri. Qui trovate solo quelli verificati sui siti dei comuni o nelle sentenze; per il vostro comune controllate sempre il sito ufficiale.

8. Come dimostrare di essere in regola

Nei controlli e nelle contestazioni conta quello che potete dimostrare, e quando. Uno screenshot non è privo di valore: l’art. 2712 del codice civile riconosce alle riproduzioni informatiche valore di piena prova se la controparte non ne disconosce la conformità. Ma la sua data viene dal vostro telefono e l’immagine si ritocca in pochi secondi: una contestazione precisa e circostanziata toglie allo screenshot il valore di piena prova.

Nei piani Enterprise e Company, o con i crediti eIDAS, la cattura riceve anche una marca temporale qualificata rilasciata da Disig a.s., prestatore di servizi fiduciari qualificato presente nell’elenco di fiducia dell’Unione europea: il regolamento eIDAS le attribuisce la presunzione di accuratezza della data e dell’ora e di integrità dei dati marcati, non della verità di ciò che la pagina mostra. Preferite non fare da soli? Le pagine pubbliche, come un annuncio, le catturiamo noi con il servizio di cattura prove web.

9. Quanto costa ProofSnap

Fatturiamo in dollari statunitensi. Gli importi in euro sono indicativi, calcolati al cambio di settembre 2026 (un dollaro vale circa 0,866 €); il cambio applicato è quello dell’emittente della vostra carta.

10. Domande frequenti