Airbnb-Bußgeld in Berlin 2026: was Gastgebern droht und wie Sie Ihr Inserat dokumentieren

Die Regeln für Ferienwohnungen in Berlin

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot gilt seit dem 1. Mai 2014 und schützt Wohnraum unter anderem davor, als Ferienwohnung genutzt zu werden. Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen gelten vier Grundregeln:

1. Hauptwohnung: Ihre selbst bewohnte Berliner Hauptwohnung dürfen Sie während Ihrer Abwesenheit mit einer Genehmigung zeitweise als Ferienwohnung vermieten.
2. Nebenwohnung: Eine Berliner Nebenwohnung darf in der Regel an höchstens 90 Tagen im Jahr als Ferienwohnung genutzt werden, ebenfalls mit Genehmigung.
3. Einzelnes Zimmer: Vermieten Sie nur ein Zimmer Ihrer Hauptwohnung, das höchstens 49 Prozent der Wohnfläche ausmacht, genügt eine kostenlose Anzeige beim Bezirksamt.
4. Registriernummer: Mit der Genehmigung oder nach der Anzeige wird eine Registriernummer erteilt; die Vergabe ist derzeit allerdings ausgesetzt (siehe unten). Die Nummer muss seit dem 1. August 2018 in jedem Inserat öffentlich sichtbar sein.

Zuständig für Genehmigung und Anzeige ist das Wohnungsamt Ihres Bezirks. Die Genehmigung für eine Ferienwohnung beantragen Sie über die Dienstleistung Ferienwohnungsvermietung, die Anzeige für ein einzelnes Zimmer reichen Sie über Zweckentfremdung von Wohnraum, Anzeige und Genehmigung im Service-Portal Berlin ein.

Wie hoch das Bußgeld ist

Das Bußgeld regelt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. Welche Beträge die Bezirksämter in der Regel ansetzen sollen, hat die Senatsverwaltung mit der Mitteilung Nr. 1/2026 vom 27. März 2026 im Amtsblatt für Berlin neu festgelegt:

Die Rahmenbeträge sind Richtwerte für die Bezirksämter. Ist der wirtschaftliche Vorteil aus der Vermietung höher als der Richtwert, kann auch das Bußgeld höher ausfallen. Die Höchstbeträge von 500.000 oder 250.000 Euro sehen die Richtwerte für besonders schwere Fälle vor.

Was die EU-Verordnung seit Mai 2026 ändert

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung über Daten zur kurzfristigen Vermietung. Liegt eine Wohnung in einem Gebiet, das der Mitgliedstaat dafür gemeldet hat, gilt nach Art. 9 der Verordnung (EU) 2024/1028 Folgendes: Plattformen wie Airbnb übermitteln die Tätigkeitsdaten zusammen mit der vom Gastgeber angegebenen Registrierungsnummer (in Berlin: Registriernummer), der Anschrift und der URL des Angebots an eine einheitliche digitale Zugangsstelle, große Plattformen monatlich. Tätigkeitsdaten sind die Zahl der vermieteten Nächte, die Zahl der Gäste pro Nacht sowie deren Wohnsitzland.

Berlin hat das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz daraufhin angepasst. Das Änderungsgesetz ist am 17. Juni 2026 in Kraft getreten. Die Senatsverwaltung schreibt dazu:

Für das künftige digitale Antragsverfahren benötigen Sie ein BundID-Konto oder, wenn Sie gewerblich vermieten, ein Unternehmenskonto.

Für Gastgeber heißt das: Die Behörden erhalten über die meldende Plattform die vermieteten Nächte und die angegebene Registriernummer. Den übrigen Inhalt des Inserats und die Absprachen mit Gästen enthalten diese Daten nicht.

Wenn das Bezirksamt nachfragt

Über ein Hinweisformular der Senatsverwaltung lassen sich zweckentfremdete Wohnungen melden. Prüft das Bezirksamt daraufhin Ihr Inserat, kann es um die Frage gehen, was dort zu einem bestimmten Zeitpunkt stand: die Registriernummer, die Art der Unterkunft, die angebotenen Nächte. Ein Screenshot mit dem Datum von heute beantwortet das nicht.

Mit einer festen Routine haben Sie die Antwort parat:

1. Einmal im Monat das Inserat sichern, mit der sichtbaren Registriernummer und der Beschreibung der Unterkunft.
2. Den Buchungskalender sichern, damit Sie festhalten, welche Nächte der Kalender zum Zeitpunkt der Erfassung als gebucht zeigte.
3. Gästenachrichten sofort sichern, sobald es Streit, Beschwerden oder Drohungen gibt.
4. Die ZIP-Dateien nach Monat ablegen, damit Sie sie bei einer Anfrage des Bezirksamts oder Ihres Anwalts sofort finden.

Wann Screenshots vor Gericht an ihre Grenzen stoßen, erklärt unser Beitrag „Screenshot als Beweis vor Gericht“. Für Streit mit Gästen über Schäden oder Kaution gibt es eine eigene Anleitung: Ferienwohnung: Beweise im Streitfall sichern.

Was das Beweispaket enthält

Ein Screenshot allein zeigt nur Pixel. Das Beweispaket von ProofSnap enthält daneben das HTML der Seite, Metadaten und für jede Datei einen SHA-256-Hashwert in einem mit RSA-4096 signierten Manifest. Ein Zeitstempel (nicht im Tarif Essential) belegt, dass das Manifest spätestens zu diesem Zeitpunkt existierte, und jede spätere Änderung an einer Datei fällt beim Abgleich mit dem zeitgestempelten Manifest auf.

Häufige Fragen