Loi Le Meur (anti-Airbnb) 2026 : guide complet de la réglementation Airbnb en France et en Suisse romande
Depuis mai 2026, tout meublé de tourisme français doit être enregistré, la commune peut ramener de 120 à 90 jours la durée de location de la résidence principale, et un changement d’usage non autorisé coûte jusqu’à 100 000 €. Ce guide 2026 couvre la France et la Suisse romande, et montre comment ProofSnap fige vos justificatifs dans un dossier vérifiable.
Il conçoit depuis 2024 le format des dossiers de preuve produits par ProofSnap : empreinte SHA-256 par fichier, manifeste signé en RSA-4096, ancrage OpenTimestamps dans la blockchain Bitcoin et horodatage qualifié eIDAS délivré par un prestataire de services de confiance qualifié figurant sur la liste de confiance de l’Union européenne.
Voyez exactement ce qu’un tribunal reçoit
Téléchargez un vrai exemple : capture d’écran, métadonnées, hash SHA-256, horodatage blockchain, chaîne de traçabilité, journal forensique. Ou envoyez une URL à support@getproofsnap.com et nous la capturerons gratuitement pour vous.
La loi Le Meur, dite « loi anti-Airbnb » (19 novembre 2024), bouleverse la location saisonnière en France. Les communes peuvent désormais réduire la limite de location de la résidence principale de 120 à 90 jours/an : Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux l’ont déjà fait. Enregistrement national obligatoire depuis le 20 mai 2026, en mairie tant que le téléservice Declaloc n’est pas pleinement ouvert. Amendes multipliées : jusqu’à 100 000 € pour changement d’usage non autorisé, 10 000 € pour défaut d’enregistrement. Copropriété : dans les immeubles dont le règlement exclut déjà toute activité commerciale, une majorité des deux tiers suffit désormais pour interdire les meublés de tourisme. En Suisse romande : Genève limite à 90 jours/an (LDTR), Vaud à 90 jours dans les districts en pénurie (LPPPL). La sous-location exige le consentement du bailleur. L’essentiel : si une mairie ou un office cantonal conteste votre conformité, seules des preuves horodatées, dont toute modification est détectable, vous protègent.
Ce que vous apprendrez dans ce guide
Définitions clés
- Meublé de tourisme
- Logement meublé loué pour de courtes durées à une clientèle de passage. Soumis à déclaration en mairie et, depuis la loi Le Meur, à un enregistrement national.
- Résidence principale
- Logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou le propriétaire (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure). Seule la résidence principale bénéficie de la limite de 90/120 jours sans changement d’usage.
- Numéro d’enregistrement
- Identifiant à 13 chiffres (5 chiffres INSEE + 8) attribué lors de la déclaration. Doit figurer sur toutes les annonces en ligne. Obligatoire dans toute la France depuis le 20 mai 2026.
- Changement d’usage
- Autorisation nécessaire pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme. Implique une compensation (conversion de surface commerciale en logement). Amende : jusqu’à 100 000 €.
- LDTR (Genève)
- Loi sur les démolitions, transformations et rénovations. Limite les locations Airbnb à 90 jours/an pour les logements entiers à Genève. Au-delà : changement d’affectation interdit.
- Sous-location (Suisse)
- Article du Code des obligations régissant la sous-location. Le locataire doit obtenir le consentement du bailleur avant de sous-louer via Airbnb. Le bailleur ne peut refuser que dans trois cas : conditions non communiquées, conditions abusives au regard du bail principal, ou inconvénients majeurs.
Quelles sont les nouvelles règles Airbnb en France en 2026 ? La loi Le Meur, aussi appelée « loi anti-Airbnb » (19 novembre 2024), a profondément modifié la réglementation de la location saisonnière et des meublés de tourisme :
- Limite réduite : les communes peuvent abaisser la durée de location de la résidence principale de 120 à 90 jours/an
- Enregistrement national : obligatoire depuis le 20 mai 2026
- Amendes renforcées : jusqu’à 100 000 € pour changement d’usage non autorisé (doublé)
- Copropriété : vote aux deux tiers, sous condition, pour interdire les meublés de tourisme
- Fiscalité : abattement micro-BIC réduit à 30 % (non classé) et 50 % (classé)
Dernière mise à jour : 18 septembre 2026, après les décrets du 19 mars 2026 et l’entrée en vigueur de l’enregistrement national. Couvre la France (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille) et la Suisse romande (Genève, Lausanne, Vaud).
France vs Suisse romande : comparaison rapide
| Critère | France | Genève | Vaud (Lausanne) |
|---|---|---|---|
| Limite résidence principale | 90 ou 120 jours/an | 90 jours/an | 90 jours/an (district en pénurie) |
| Résidence secondaire | Changement d’usage obligatoire | Changement d’affectation (quasi impossible) | Autorisation requise dans un district en pénurie |
| Enregistrement | National (mai 2026) | Pas de registre dédié | Notification 10 jours avant |
| Amende maximale | 100 000 € (changement d’usage) | 150 000 CHF | Amende administrative, montant fixé par l’autorité |
| Locataire : sous-location | Accord du propriétaire | Accord du bailleur obligatoire | Accord du bailleur obligatoire |
| DAC7 / déclaration fiscale | Oui (depuis 2024) | Non (pays hors UE) | Non (pays hors UE) |
La mairie vous envoie un courrier recommandé. Votre meublé de tourisme n’est pas enregistré. Ou il l’est, mais vous avez dépassé les 120 jours (90 à Paris). Ou votre copropriété, dont le règlement excluait déjà toute activité commerciale, vient de voter l’interdiction des locations Airbnb aux deux tiers. Amende : jusqu’à 100 000 €. Et le fisc a déjà vos revenus Airbnb : la plateforme les transmet automatiquement depuis 2019. Pouvez-vous prouver votre conformité ?
Amende record à Paris : 585 000 € prononcés le 15 avril 2026 contre une SCI pour onze meublés de tourisme créés sans autorisation dans le 9e. La Cour de cassation (janvier 2026) confirme la responsabilité d’Airbnb en tant qu’éditeur pour les sous-locations illicites. Copropriétés : interdiction possible aux deux tiers (validé par le Conseil constitutionnel mars 2026). Ce n’est pas hypothétique.
Cas réels : la France sévit
Cour de cassation (janvier 2026) : Airbnb responsable des sous-locations illicites
Dans deux arrêts du 7 janvier 2026 (n° 23-22.723 et 24-13.163), la chambre commerciale de la Cour de cassation a refusé à Airbnb la qualité d’hébergeur au sens de la LCEN : la plateforme peut être condamnée solidairement avec le locataire à rembourser le propriétaire pour les bénéfices civils tirés d’une sous-location illicite.
Pour les propriétaires : Si vous découvrez que votre locataire sous-loue sur Airbnb, une capture horodatée de l’annonce montrant l’adresse de votre bien est la seule preuve qui survit si le locataire supprime l’annonce. C’est souvent la pièce qui manque au dossier.
Source : Derhy Avocat, MoneyVox.
Copropriété : interdiction d’Airbnb aux deux tiers (validé par le Conseil constitutionnel)
Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé la possibilité pour les copropriétés d’interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers (avant : unanimité). La décision doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG, formalisée par acte notarié et publiée. Si votre copropriété tient un vote, des captures horodatées du PV d’AG, de l’ordre du jour et du résultat du vote sont votre défense principale si vous contestez la procédure.
Source : UFC-Que Choisir.
Le fisc a déjà vos revenus : transmission automatique depuis 2019
Depuis 2019, Airbnb transmet automatiquement vos nuitées, revenus totaux et numéro de compte bancaire à l’administration fiscale, transmission élargie depuis janvier 2024 par la DAC7. La location d’un bien immobilier est déclarable dès la première transaction : il n’existe pas de seuil. Les majorations prévues par le code général des impôts sont nettement plus lourdes quand l’omission est jugée délibérée que lorsqu’elle est traitée comme un simple oubli, et s’y ajoutent des intérêts de retard. Une capture horodatée de votre déclaration déposée sur impots.gouv.fr prouve que vous avez déclaré avant le contrôle.
Cas réel à Perpignan : les squatteurs ont changé les serrures et installé des photos de famille
À Perpignan, une propriétaire découvre que ses locataires Airbnb ont changé les serrures, ouvert un contrat d’électricité à leur nom et installé des photos de famille encadrées dans le salon. La police refuse d’intervenir : les occupants produisent un justificatif de domicile. Des mois de procédure judiciaire pour récupérer le bien.
Attention : En France, couper l’eau, l’électricité ou changer les serrures est un délit passible de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende (violation de domicile). Le squatteur peut porter plainte contre VOUS. La seule voie légale est la procédure judiciaire, et la clé, c’est la preuve que l’occupation est illégitime. Une capture horodatée de la réservation Airbnb originale (dates, durée, nombre de voyageurs) prouve qu’il s’agissait d’une location saisonnière, pas d’un bail d’habitation.
Cas réel : Appartement saccagé par une cinquantaine de fêtards
Une propriétaire a retrouvé son appartement rémois complètement dévasté après le passage d’une cinquantaine de fêtards. Pour une réclamation AirCover de cette ampleur, il faut des photos avant/après avec horodatage. Sans captures préalables prouvant l’état du bien, la réclamation relève de la seule appréciation d’Airbnb. Un Superhost a perdu 14 000 € car le voyageur a prétendu que ses photos étaient « générées par IA », faute de preuve cryptographique d’authenticité.
Source : Communauté Airbnb.
Sous-location HLM sur Airbnb : la locataire et Airbnb condamnés
Une locataire HLM sous-louait son appartement situé dans une région touristique sur Airbnb. Le tribunal a condamné la locataire ET Airbnb à verser les sommes au propriétaire (la société HLM). Amende maximale pour sous-location HLM : 9 000 € + rupture du bail. Pour les propriétaires : la capture horodatée de l’annonce prouve la sous-location même si le locataire la supprime.
Source : FrenchWeb.
Paris : 585 000 € d’amende pour un immeuble entier
Le 15 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une SCI à 585 000 € pour avoir transformé un immeuble entier du 9e arrondissement en 11 meublés de tourisme sans autorisation de changement d’usage. Le tribunal a ordonné la cessation immédiate de l’activité, assortie d’une astreinte de 1 000 € par jour et par logement, soit 11 000 € par jour, et de 22 000 € de frais de procédure.
Cette seule décision dépasse le total des amendes prononcées dans le même arrondissement entre 2020 et 2025, soit environ 540 000 €. C’est la mesure de ce qui a changé : le plafond légal par infraction est de 100 000 €, mais les infractions se cumulent logement par logement.
Cas réel : Le fil de messages Airbnb a disparu pendant le séjour
Un hôte a découvert que tout son fil de messages avait disparu alors que le voyageur était encore présent. Le voyageur avait admis des dégâts, mais la boîte de réception affichait « PAGE NON TROUVÉE ». Sans le fil, l’hôte a perdu toute preuve. Avec une capture horodatée, la disparition est sans conséquence : la blockchain établit que le fichier existait déjà à cette date. Source : Airbnb Hosts Forum.
Une capture d’écran n’est pas une preuve (guide complet)
Cas réel : Un Superhost a soumis des photos de dégâts pour 14 000 €. Le voyageur a soutenu que les photos avaient été altérées par IA. Airbnb a annulé la décision. ProofSnap génère un hash SHA-256 + signature numérique + horodatage blockchain, soit une preuve que le contenu n’a pas été modifié, conforme aux exigences du Code civil sur l’écrit électronique. Source : Fox Business.
585 000 € d’amende pour onze meublés non autorisés dans le 9e, avec astreinte de 11 000 € par jour. Sous-location HLM condamnée. La Cour de cassation confirme la responsabilité d’Airbnb. Copropriétés : interdiction aux deux tiers sous condition. Le fisc reçoit vos revenus automatiquement. Dans chaque cas, l’hôte n’avait pas de preuve vérifiable. Une capture d’écran de votre téléphone ne prouve rien devant le tribunal. Une capture avec horodatage blockchain, hash SHA-256 et signature numérique est une preuve forensique répondant aux deux conditions que le Code civil pose à l’écrit électronique : identifier son auteur et garantir son intégrité.
I. Qu’est-ce que la loi Le Meur (anti-Airbnb) et que change-t-elle en 2026 ?
Qu’est-ce que la loi Le Meur ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur » ou « loi anti-Airbnb », vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme et de la location saisonnière à l’échelle locale. Proposée par la députée Annaïg Le Meur (Renaissance), elle a été adoptée définitivement le 7 novembre 2024 et promulguée le 19 novembre 2024. Elle modifie le Code du tourisme, le Code de la construction et de l’habitation, et la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
La loi anti-Airbnb est la réponse législative française à la crise du logement aggravée par la multiplication des meublés de tourisme dans les zones tendues. À Paris, plusieurs dizaines de milliers de logements auraient quitté le marché locatif classique au profit de la location de courte durée.
Les 10 mesures clés de la loi Le Meur
-
1
Limite réduite à 90 jours
Les communes peuvent abaisser la limite de location de la résidence principale de 120 à 90 jours/an par simple délibération motivée du conseil municipal.
-
2
Enregistrement national (obligatoire depuis mai 2026)
Un téléservice national unique remplace les systèmes locaux. Tous les meublés de tourisme doivent y être enregistrés.
-
3
Changement d’usage élargi
Toutes les communes (pas seulement les grandes villes) peuvent désormais exiger une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires.
-
4
Quotas municipaux
Les communes peuvent définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et des zones réservées aux résidences principales dans leur PLU.
-
5
Copropriété : vote aux deux tiers, sous condition
Les copropriétés peuvent interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, au lieu de l’unanimité, mais seulement lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui n’y sont pas destinés.
-
6
DPE obligatoire
Diagnostic de performance énergétique requis pour les nouveaux meublés de tourisme soumis à changement d’usage. Classe A à E exigée, A à D à partir de 2034.
-
7
Fiscalité durcie
Abattement micro-BIC réduit à 30 % (non classé, seuil 15 000 €) et 50 % (classé, seuil 77 700 €). Reprise des amortissements à la revente.
-
8
Amendes doublées
Changement d’usage non autorisé : 100 000 € (était 50 000 €). Défaut d’enregistrement : 10 000 € (était 5 000 €).
-
9
Notification au syndic
Les propriétaires ou locataires louant en meublé de tourisme doivent informer le syndic, qui inscrit le sujet à l’ordre du jour de la prochaine AG.
-
10
Transmission mensuelle par les plateformes
À partir de mai 2026, Airbnb, Booking.com et les autres plateformes transmettront mensuellement les données de location au gouvernement, qui les transférera aux communes éligibles.
ProofSnap : votre première ligne de défense
Avec la loi Le Meur, chaque étape de votre conformité doit être documentée :
- Capturez votre confirmation d’enregistrement avec le numéro à 13 chiffres
- Archivez votre annonce Airbnb montrant le numéro affiché
- Horodatez le règlement de copropriété au moment de l’achat ou du début de l’activité
Si la mairie affirme que vous n’étiez pas enregistré ou que le numéro n’était pas affiché, votre preuve blockchain établit le contraire, date comprise.
II. Combien de jours peut-on louer sur Airbnb en France en 2026 ?
Qu’est-ce que la règle des 90/120 jours ?
L’article L324-1-1 du Code du tourisme limite la location d’une résidence principale en meublé de tourisme à 120 jours par année civile. Depuis la loi Le Meur (anti-Airbnb), les communes situées en zone tendue peuvent réduire cette limite à 90 jours par délibération motivée. Cette règle ne s’applique qu’à la location saisonnière du logement entier : la location d’une chambre dans la résidence principale n’est pas soumise à ce plafond.
Quelle limite dans votre ville ?
| Ville | Limite | En vigueur depuis | Amende (dépassement) |
|---|---|---|---|
| Paris | 90 jours | 1er janvier 2025 | Jusqu’à 15 000 € |
| Lyon | 90 jours | 2025 | Jusqu’à 15 000 € |
| Marseille | 90 jours | Mars 2025 | Jusqu’à 15 000 € |
| Bordeaux | 90 jours | 1er janvier 2026 | Jusqu’à 15 000 € |
| Nice | 120 jours (90 proposé) | En cours | Jusqu’à 15 000 € |
| Autres communes | 120 jours (par défaut) | Sans objet | Jusqu’à 15 000 € |
* La limite ne concerne que la location du logement entier. La location d’une chambre n’a pas de plafond.
Que se passe-t-il si je dépasse la limite de 90 jours Airbnb ?
En cas de dépassement de la limite de jours, vous risquez une amende civile pouvant atteindre 15 000 € (art. L324-1-1 Code du tourisme). La plateforme Airbnb bloque automatiquement votre calendrier à Paris, mais les plateformes concurrentes (Booking, Abritel) ne le font pas toujours. Si vous louez sur plusieurs plateformes, c’est à vous de comptabiliser les nuitées cumulées. La mairie peut exiger un relevé de vos réservations pour l’année en cours.
Comment prouver le statut de résidence principale pour Airbnb ?
La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an. La mairie peut exiger des preuves. Les factures d’énergie prouvent que vous payez, pas que vous y vivez. Voici ce qui constitue une preuve solide :
- Avis d’imposition mentionnant l’adresse
- Attestation Ameli (adresse sécurité sociale)
- Inscription sur les listes électorales
- Carte grise du véhicule
- Portail EDF/Engie : consommation mensuelle régulière
- Relevés bancaires montrant des achats locaux
- Courrier reçu à l’adresse (accusés de réception)
- Abonnement internet actif (factures mensuelles)
Le remède ProofSnap : Capturez chaque mois votre portail EDF montrant une consommation régulière et votre compte Ameli affichant votre adresse. Si la mairie affirme que vous n’habitez pas ce logement, 12 captures mensuelles horodatées sur la blockchain constituent un dossier de défense que la partie adverse peut vérifier elle-même.
III. Comment obtenir le numéro d’enregistrement Airbnb à 13 chiffres ?
Réponse rapide : Depuis la loi Le Meur, tous les meublés de tourisme en France doivent être enregistrés depuis le 20 mai 2026. Les décrets n° 2026-196 et 2026-197 du 19 mars 2026 ont créé pour cela le téléservice national Declaloc. Attention toutefois : la Direction générale des entreprises a annoncé que le portail ne serait pleinement opérationnel qu’au second semestre 2026, et tant qu’il ne l’est pas, la déclaration continue de se faire auprès de votre mairie ou de son téléservice local. L’hôte reçoit un numéro à 13 chiffres (5 chiffres INSEE + 8) qui doit figurer sur toutes les annonces. Amende : jusqu’à 10 000 € pour défaut d’enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration.
Comment obtenir votre numéro d’enregistrement Airbnb en 5 étapes
-
1
Obtenez votre numéro SIRET
Il est obligatoire pour toute activité de location meublée et vous sera demandé à l’étape suivante. La démarche se fait sur le guichet des formalités des entreprises.
-
2
Créez un compte sur le téléservice national
Le téléservice national remplace les systèmes locaux. Votre numéro SIRET vous sera demandé à la création du compte.
-
3
Déclarez le logement
Nom, adresse, e-mail, adresse du bien, statut résidence principale/secondaire, nombre de pièces et de lits, classement éventuel.
-
4
Recevez le numéro à 13 chiffres
Les 5 premiers chiffres correspondent au code INSEE de la commune. Ce numéro doit figurer sur toutes les annonces en ligne.
-
5
Affichez-le sur toutes les plateformes
Airbnb, Booking.com, Abritel/VRBO : le numéro doit être visible par les voyageurs avant la réservation. Vos annonces étant des pages publiques, vous pouvez confier la preuve de cet affichage au service de capture de preuves : vous transmettez les adresses, le dossier horodaté vous revient.
Barème des amendes (loi Le Meur)
| Infraction | Amende maximale | Base légale |
|---|---|---|
| Défaut d’enregistrement | 10 000 € | Art. L324-1-1, V Code du tourisme |
| Fausse déclaration / faux numéro | 20 000 € | Art. L324-1-1 Code du tourisme |
| Dépassement du plafond de jours | 15 000 € | Art. L324-1-1, V Code du tourisme |
| Changement d’usage non autorisé | 100 000 € | Art. L651-2 CCH |
| Astreinte (non-régularisation) | 1 000 €/jour/m² | Art. L651-2 CCH |
| Fausse déclaration changement d’usage | 80 000 € + 1 an prison | Art. L651-3 CCH |
Le remède : la capture d’écran du numéro affiché
La mairie peut contester que votre numéro d’enregistrement était visible sur votre annonce à une date donnée. Airbnb peut avoir un bug technique, ou vous pouvez avoir modifié l’annonce. ProofSnap capture votre annonce avec le numéro affiché, horodatée sur la blockchain Bitcoin. Si un agent assermenté affirme que le numéro n’était pas visible le 15 mars, votre capture du 15 mars prouve le contraire.
IV. Qu’est-ce que le changement d’usage Airbnb à Paris et comment fonctionne la compensation ?
Qu’est-ce que le changement d’usage ?
Toute résidence secondaire louée en meublé de tourisme dans une commune en zone tendue nécessite une autorisation de changement d’usage (art. L631-7 CCH). Le propriétaire doit compenser la surface résidentielle perdue en convertissant une surface commerciale équivalente en logement. À Paris, cette compensation va de 1:1 à 3:1 selon l’arrondissement.
Compensation simple : 1 m² de commercialité pour 1 m² de logement converti.
Arr. 1-9 et parties des 10e, 14e, 15e, 16e, 17e, 18e. Double compensation exigée.
Arr. 1-11 et 18e, où les enregistrements dépassent 50 pour 1 000 résidences principales. Compensation dans le même quartier administratif.
Paris a déployé des agents assermentés (février 2025)
Depuis février 2025, la Ville de Paris dispose d’une équipe dédiée d’agents assermentés habilités à constater les infractions au changement d’usage. Ces agents peuvent :
- Vérifier les annonces en ligne et croiser avec les registres
- Se présenter sur place pour constater l’activité de location
- Dresser des procès-verbaux servant de base aux poursuites
Taxe de séjour Paris 2026 : pour un meublé non classé, le tarif est de 5 % du prix de la nuitée hors taxes, par personne et par nuit, plafonné à 15,93 € depuis le 1er janvier 2026, auquel s’ajoutent les taxes additionnelles départementale et régionale (tarifs officiels de la Ville de Paris). Le montant dû dépend donc du prix de votre nuitée, ce qui rend le justificatif de calcul utile en cas de contrôle.
V. Une copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
En bref : Oui. Depuis la loi Le Meur, une copropriété peut interdire la location Airbnb par un vote à la majorité des 2/3 (et non plus à l’unanimité). Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location touristique est déjà interdite. L’hôte doit informer le syndic de son activité sous peine de sanctions civiles.
Copropriété et meublés de tourisme : ce qui a changé
La loi Le Meur modifie la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Dans une copropriété dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui n’y sont pas destinés, l’assemblée peut désormais interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, au lieu de l’unanimité. Hors de ce cas, l’unanimité reste requise. Les nouveaux règlements doivent explicitement préciser si la location touristique est autorisée ou interdite. L’hôte doit informer le syndic de son activité.
Clause d’habitation bourgeoise simple
Autorise l’usage résidentiel et les professions libérales.
Airbnb : compatible (arrêt Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455) : la location meublée n’est pas automatiquement une activité commerciale sauf si elle inclut des services para-hôteliers.
Clause d’habitation bourgeoise exclusive
Usage résidentiel uniquement, aucune autre activité.
Airbnb : interdit. La location touristique constitue un changement d’usage incompatible avec cette clause.
Le remède ProofSnap : Archivez le règlement de copropriété tel qu’il existait au moment de votre achat ou du début de votre activité. Si le syndic modifie le règlement ultérieurement ou en propose une interprétation différente, votre capture horodatée prouve ce qui était écrit à la date de référence. Capturez également le procès-verbal de l’AG si un vote d’interdiction est proposé.
Ne laissez pas la mairie ou le syndic décider sans preuves
Commencez à constituer votre dossier de conformité dès aujourd’hui. ProofSnap horodate chaque capture sur la blockchain Bitcoin, une preuve que la partie adverse peut vérifier elle-même.
Essayer ProofSnap gratuitement pendant 7 joursVI. Combien de jours peut-on louer sur Airbnb à Genève (LDTR) ?
Qu’est-ce que la LDTR à Genève ?
La LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations) est la loi cantonale genevoise protégeant le parc de logements. Depuis avril 2018, l’article 4A du RDTR (règlement d’application) limite la location de logements entiers via des plateformes à 90 jours par an (initialement 60 jours, porté à 90 jours par la Cour de justice le 15 août 2018 et définitivement confirmé le 25 mars 2019). Au-delà de 90 jours, la location constitue un changement d’affectation interdit sans autorisation.
Ce qui est autorisé
- Logement entier : max 90 jours/an
- Chambre privée : pas de limite de jours
- Taxe de séjour : 4,25 CHF/personne/nuit (collectée par Airbnb)
- Propriétaire ou locataire (avec accord du bailleur)
Ce qui est interdit
- Plus de 90 jours sans autorisation PCTN
- Toute sous-location dans un logement subventionné (LGL, LUP)
- Activité « professionnelle » régulière sans autorisation
- Amende : jusqu’à 150 000 CHF (loi sur les constructions, sur renvoi de la LDTR)
Genève : une application faible mais en évolution
Malgré la réglementation, l’application à Genève reste notoirement faible. Le canton n’a pas de fonctionnaires dédiés au contrôle, et les sanctions effectives restent rares.
Cependant, cette situation peut changer rapidement. La crise du logement à Genève pousse les autorités à renforcer les contrôles : au 1er juin 2025, l’Office fédéral de la statistique y relevait un taux de logements vacants de 0,34 %, le plus bas de Suisse, contre 1 % pour la moyenne nationale. Un registre Airbnb genevois est en discussion.
Le remède ProofSnap : En Suisse, les autorités peuvent consulter les déclarations fiscales et les relevés de charges. Si vous affirmez habiter dans l’appartement mais que l’autorité cantonale vous soupçonne d’exploiter un hébergement de type hôtelier, une attestation de domicile archivée et des captures mensuelles des compteurs d’énergie (portail SIG à Genève) constituent des preuves clés pour votre défense.
VII. Quelles sont les règles Airbnb dans les cantons de Vaud, Fribourg et Valais ?
Canton de Vaud (Lausanne)
La LPPPL (Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif) et la LEAE (Loi sur l’exercice des activités économiques) encadrent les locations de type Airbnb. Dans les districts en pénurie de logements (la majorité du canton, y compris Lausanne), louer un logement via une plateforme plus de 90 jours par année civile, d’affilée ou par périodes, suppose d’obtenir au préalable une autorisation de changement d’affectation. Le seuil est le même qu’à Genève, mais le mécanisme diffère : Genève qualifie le dépassement de changement d’affectation, Vaud le soumet à autorisation préalable.
- Notification obligatoire : 10 jours avant la première nuitée (art. 74c LEAE)
- Copie mensuelle : le registre doit être remis à la commune chaque mois
- Registre des hôtes : copie des pièces d’identité, périodes exactes
- Taxe de séjour : 3,00 CHF/personne/nuit (collectée par Airbnb depuis 2023)
- Exemptions LPPPL : logement occupé par le propriétaire, immeuble de 2 appartements au maximum, surface supérieure à 150 m²
ProofSnap : Capturez votre notification à la commune et la réponse reçue. Si les autorités contestent que vous avez notifié dans les délais, l’horodatage blockchain fait foi.
Canton de Fribourg
Fribourg adopte une position délibérément favorable à Airbnb. Le canton considère la plateforme comme un complément à une offre hôtelière modeste. Pas de limite de jours.
- Taxe de séjour : 3,00 CHF/personne/nuit (harmonisée depuis janvier 2023, collectée par Airbnb)
- Patente I : requise pour les établissements para-hôteliers accueillant plus de 5 personnes
- Registre des hôtes : obligatoire, transmis à la police cantonale
Canton du Valais
Pas de limite cantonale de jours. Le Valais possède le plus grand nombre d’annonces Airbnb de Suisse grâce à son économie touristique. Les règles sont entièrement décentralisées au niveau communal.
- Taxe de séjour : varie par commune (ex. Sierre : 1,80 + 0,50 CHF/pers./nuit)
- Airbnb ne collecte PAS automatiquement la taxe de séjour en Valais (le canton a refusé un accord)
- Déclaration : nuitées à déclarer les 10 mai et 10 novembre de chaque année
ProofSnap : Dans les cantons sans collecte automatique, capturez vos déclarations de nuitées et vos paiements de taxe de séjour. En cas de contrôle communal, ces preuves attestent de votre conformité.
Canton de Neuchâtel
Pas de limite de jours, mais le canton est réputé pour son taux d’enregistrement élevé, après un audit qui avait révélé une non-conformité massive.
- Taxe de séjour : env. 4,20 CHF/personne/nuit (ville de Neuchâtel)
- Airbnb ne collecte PAS automatiquement la taxe (le canton a refusé)
- Enregistrement obligatoire auprès des autorités cantonales
VIII. Faut-il l’accord du bailleur pour sous-louer sur Airbnb en Suisse ?
Sous-location Airbnb en Suisse : l’accord du bailleur
En droit suisse, louer un appartement via Airbnb constitue une sous-location régie par l’art. 262 du Code des obligations (CO). Le locataire doit obtenir le consentement préalable du bailleur pour toute sous-location. Cela vaut aussi pour les séjours de quelques nuits, répétés tout au long de l’année : c’est la mise à disposition qui compte, pas sa durée.
Les trois seuls motifs de refus (art. 262 al. 2 CO)
- Conditions non communiquées : le locataire refuse d’indiquer au bailleur les conditions de la sous-location
- Conditions abusives : les conditions de la sous-location sont abusives au regard de celles du bail principal
- Inconvénients majeurs : la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs, par exemple une sur-occupation ou des nuisances répétées
Votation du 24 novembre 2024 : le durcissement rejeté
Le Parlement avait adopté une révision de cette règle exigeant le consentement écrit et élargissant les motifs de refus. Les citoyens suisses ont rejeté cette révision le 24 novembre 2024. Le cadre actuel reste donc inchangé : le consentement oral suffit en théorie, mais un écrit est fortement recommandé.
Le remède : un consentement de la régie qui ne peut plus être retiré
En Suisse, les régies (gestionnaires immobiliers) sont très procédurières. Un consentement accordé par e-mail ou via le portail de la régie peut être contesté ultérieurement. ProofSnap permet de :
- Capturer l’e-mail ou la page du portail de la régie où le consentement a été accordé
- Horodater cette capture sur la blockchain Bitcoin
- Prouver la date exacte du consentement en cas de litige avec le bailleur
Un consentement de la régie archivé par ProofSnap documente sa date et son contenu, et la régie ne peut pas en produire une version différente sans que l’écart se voie.
IX. Comment sont imposés les revenus Airbnb en France en 2026 (DAC7) ?
En bref : Depuis 2025, les revenus Airbnb sont imposés au régime micro-BIC avec un abattement réduit à 30 % (plafonné à 15 000 €) pour les meublés non classés, et 50 % (plafonné à 77 700 €) pour les classés. La directive européenne DAC7 oblige les plateformes à transmettre automatiquement vos revenus au fisc français, mais ne s’applique pas en Suisse.
Qu’est-ce que la directive DAC7 ?
La directive européenne DAC7 (2021/514) oblige depuis janvier 2024 les plateformes numériques (Airbnb, Booking, Abritel) à transmettre automatiquement aux administrations fiscales les données de revenus des hôtes. En France, le fisc utilise le système CFVR (Ciblage de la fraude et valorisation des requêtes) pour croiser ces données avec les déclarations de revenus : en 2024, selon la DGFiP, 56 % des contrôles visant les professionnels ont été ciblés par ces outils. La DAC7 ne s’applique pas en Suisse (pays hors UE).
France : micro-BIC ou régime réel
| Catégorie | Abattement | Seuil de revenus | Ancien abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé non classé | 30 % | 15 000 € | |
| Meublé classé / chambre d’hôtes | 50 % | 77 700 € |
* Revenus 2025, déclarés au printemps 2026 (formulaire 2042-C-PRO, cases 5ND/5OD ou 5NW).
Airbnb transmet-il mes revenus au fisc français (DAC7) ?
Le mécanisme du contrôle croisé (CFVR)
Depuis 2024, Airbnb transmet les données des hôtes français aux autorités fiscales via DAC7 (Directive UE 2021/514). Le système CFVR (Ciblage de la fraude et valorisation des requêtes) de la DGFiP croise automatiquement :
- Revenus déclarés par Airbnb vs revenus déclarés par l’hôte
- Adresses des biens sur Airbnb vs patrimoine immobilier déclaré
- Comptes bancaires vs comptes financiers déclarés
- Bases cadastrales, sécurité sociale et même réseaux sociaux publics (depuis décembre 2024)
En 2024, selon la DGFiP, 56 % des contrôles visant les professionnels ont été ciblés par ces algorithmes. Le ciblage algorithmique alimente désormais la majorité de la programmation des contrôles.
Suisse : DAC7 ne s’applique PAS
La Suisse n’étant pas membre de l’UE, DAC7 ne s’applique pas aux locations situées sur le territoire suisse. Il n’existe actuellement aucun équivalent suisse d’échange automatique de données pour les plateformes de location.
Toutefois, l’Administration fédérale des contributions (AFC) peut demander des données aux plateformes au cas par cas. Les revenus Airbnb sont imposables aux niveaux fédéral, cantonal et communal (taux combinés de 22 % à 46 % selon le canton).
Le remède ProofSnap : Capturez votre déclaration fiscale (formulaire 2042-C-PRO en France, déclaration cantonale en Suisse) montrant comment vous avez déclaré vos revenus Airbnb. En cas de contrôle croisé, la preuve horodatée de votre déclaration conforme est votre meilleure défense. Capturez également votre tableau de bord Airbnb montrant le total des revenus annuels, pour prouver la cohérence avec votre déclaration.
X. Le DPE est-il obligatoire pour louer sur Airbnb en 2026 ?
En bref : Non, pas pour tous : le DPE n’est exigé que pour un logement mis en location en meublé de tourisme pour la première fois et soumis à autorisation de changement d’usage. La classe exigée est alors A à E jusqu’au 31 décembre 2033, puis A à D à partir du 1er janvier 2034. L’amende est de 5 000 € et l’astreinte de 100 €/jour en cas de non-transmission du DPE.
Qu’est-ce que le DPE pour les meublés de tourisme ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A (très économe) à G (passoire énergétique). Depuis la loi Le Meur (anti-Airbnb), ce certificat conditionne l’autorisation de changement d’usage des nouveaux meublés de tourisme. Les résultats sont consultables sur le portail ADEME à partir du numéro de DPE.
Quelle classe DPE est exigée, et pour quels logements
| Période | Classe DPE exigée | Qui est concerné |
|---|---|---|
| 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 | A à E | Logement mis en location pour la première fois en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage |
| À partir du 1er janvier 2034 | A à D | Tous les meublés de tourisme |
* S’applique aux nouveaux meublés de tourisme soumis à changement d’usage en zones tendues. Les résidences principales occasionnelles (moins de 90/120 jours) sont exemptées.
Quelle classe DPE faut-il pour louer en meublé de tourisme ?
La mairie de Paris et d’autres grandes villes utilisent le DPE comme outil pour « nettoyer » le marché Airbnb. Un logement classé F ou G ne peut pas obtenir l’autorisation de changement d’usage qu’exige une première mise en location. Concrètement, le DPE est devenu une condition sine qua non pour accéder au marché de la location courte durée.
Le certificat DPE est disponible en ligne sur le portail ADEME (Agence de la transition écologique). Chaque DPE possède un numéro unique et une date de validité de 10 ans. Mais attention : la mairie peut contester la validité de votre DPE si elle soupçonne que les travaux de rénovation n’ont pas réellement été effectués.
Le remède : archiver votre DPE depuis le portail ADEME
Capturez votre certificat DPE directement depuis le portail gouvernemental ADEME. ProofSnap enregistre la page avec toutes les métadonnées (URL, certificat TLS, horodatage blockchain).
Si la mairie affirme que votre bâtiment est une « passoire thermique » et veut bloquer votre numéro d’enregistrement, vous produisez une preuve forensique du certificat DPE valide tel qu’il était affiché sur le portail officiel au moment de la publication de votre annonce. Une preuve horodatée sur la blockchain Bitcoin, impossible à fabriquer après coup.
XI. Qu’est-ce que la fiche de police Airbnb et est-elle obligatoire ?
Qu’est-ce que la fiche de police ?
En France, tout hébergeur (hôtel, meublé de tourisme, chambre d’hôtes) a l’obligation légale de faire remplir une fiche individuelle de police par chaque voyageur étranger (articles R. 814-1 à R. 814-3 du CESEDA). Cette fiche comprend le nom, la date de naissance, la nationalité et le numéro de passeport. L’hébergeur doit la conserver et la transmettre aux services de police ou de gendarmerie sur demande.
Depuis les grandes événements sportifs de 2024 à Paris, les contrôles de sécurité se sont considérablement renforcés. Les préfectures de police effectuent des vérifications systématiques, y compris chez les hôtes Airbnb. Un hébergeur qui ne peut pas produire ses fiches de police s’expose à une attention accrue des autorités sur l’ensemble de son activité. Le texte ne chiffre pas de sanction à la charge du loueur, ce qui n’en fait pas pour autant une formalité facultative : c’est une obligation dont il faut pouvoir prouver l’exécution.
En pratique, la plupart des hôtes remplissent ces fiches via des portails numériques (certaines communes proposent un téléservice, d’autres acceptent l’envoi par e-mail). Le problème : une fois la fiche envoyée, il n’y a souvent aucune confirmation de réception. Si la police affirme ne jamais avoir reçu la fiche, c’est votre parole contre la leur.
Le remède : la preuve d’envoi que la police ne peut pas contester
Capturez avec ProofSnap l’écran de confirmation d’envoi de la fiche de police sur le portail administratif ou la page de l’e-mail que vous avez envoyé. L’horodatage blockchain prouve que vous avez transmis les données dans les délais légaux.
Scénario critique : si un incident se produit dans votre logement (activité illégale, disparition d’un voyageur), les autorités voudront vérifier que vous avez rempli votre obligation d’identification. Votre capture ProofSnap établit que vous avez identifié le voyageur et envoyé les informations, à la date indiquée avant l’incident, pas après.
XII. Comment se défendre contre les plaintes de bruit en location Airbnb ?
En bref : Installez un capteur de bruit (Minut, Roomonitor ou NoiseAware) qui mesure les décibels sans enregistrer les conversations. En cas de plainte, capturez le rapport du capteur avec ProofSnap pour obtenir une preuve horodatée, dont toute modification est détectable, que le seuil sonore n’a pas été dépassé pendant la période contestée.
Que dit la loi sur les nuisances sonores Airbnb ?
Le Code de la santé publique interdit tout bruit qui, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porte atteinte à la tranquillité du voisinage. Les locataires fautifs s’exposent à une contravention et à l’annulation de la réservation. Pour l’hôte, des plaintes répétées peuvent déclencher un vote d’interdiction en copropriété, aux deux tiers lorsque le règlement le permet, ou un retrait de l’autorisation municipale. Airbnb lui-même a suspendu plus de 6 600 comptes en 2021 pour non-respect de sa politique anti-fêtes.
À Paris comme à Genève, les plaintes de voisinage pour nuisances sonores sont le déclencheur n° 1 des contrôles municipaux. Un seul signalement d’un voisin mécontent peut déclencher une enquête de la mairie, du syndic ou de la régie. Le problème : les plaintes sont souvent exagérées, voire inventées, par des voisins hostiles à la location touristique.
Le problème
- Un voisin signale « une fête sauvage mardi à 23 h »
- La mairie ouvre un dossier d’infraction
- Le syndic inscrit le sujet à l’AG
- Vous n’avez aucune preuve du contraire
- Risque : vote d’interdiction aux deux tiers en copropriété, si le règlement s’y prête
La solution
- Installez un capteur de bruit (Minut, Roomonitor, NoiseAware)
- Ces capteurs mesurent les décibels en continu
- Ils génèrent des rapports mensuels via leur tableau de bord web
- ProofSnap capture ces rapports avec horodatage blockchain
- Résultat : des données objectives contre des allégations subjectives
Le remède : le rapport de silence qui arrête une enquête
Capturez chaque mois le tableau de bord de votre capteur de bruit avec ProofSnap. Le rapport montre les niveaux sonores heure par heure : en général de 35 à 45 dB la nuit pour un appartement calme.
Quand un voisin signale « une fête sauvage mardi à 23 h », vous présentez votre capture ProofSnap du rapport Minut/Roomonitor montrant 40 dB à 23 h un mardi (le silence). Horodaté sur la blockchain Bitcoin, ce rapport est une preuve objective que l’allégation est fausse. Vous avez de quoi répondre point par point, et une plainte contredite par des relevés horodatés pèse moins la fois suivante.
XIII. Airbnb collecte-t-il la taxe de séjour dans tous les cantons suisses ?
Pourquoi certains cantons n’ont pas d’accord avec Airbnb
Airbnb collecte automatiquement la taxe de séjour à Genève (4,25 CHF), Zurich, Bâle et dans le canton de Vaud (3,00 CHF). Mais dans d’autres cantons, notamment le Valais, Neuchâtel et de nombreuses petites communes romandes, aucun accord n’existe. L’hôte doit collecter et reverser la taxe lui-même, ce qui crée un risque de non-conformité et de sanctions.
Taxe de séjour : collecte automatique ou manuelle
| Canton / Ville | Taxe / personne / nuit | Collecte Airbnb | Déclaration |
|---|---|---|---|
| Genève | 4,25 CHF | Automatique | Sans objet |
| Vaud (Lausanne) | 3,00 CHF | Automatique | Sans objet |
| Valais (ex. Sierre) | 1,80 + 0,50 CHF | Manuelle | 10 mai et 10 novembre |
| Neuchâtel | env. 4,20 CHF | Manuelle | Semestrielle |
| Fribourg | 3,00 CHF | Automatique | Sans objet |
Le remède : la preuve de paiement que la commune valaisanne ne peut pas ignorer
Dans les cantons sans collecte automatique, capturez avec ProofSnap le moment exact de la soumission de votre Bulletin d’arrivée sur le portail cantonal et la confirmation de paiement de la taxe de séjour.
Les communes valaisannes sont réputées inflexibles. Si un contrôle communal révèle que votre nombre de nuitées déclarées ne correspond pas aux données de la plateforme, vous risquez une reprise de la taxe avec intérêts moratoires. Votre capture ProofSnap du bulletin soumis, horodatée sur la blockchain, établit que vous avez déclaré et payé la taxe dans les délais.
XIV. Les mairies peuvent-elles utiliser l’Internet Archive contre les hôtes Airbnb ?
En bref : Oui. Les mairies de Paris, Lyon et Bordeaux utilisent la Wayback Machine (Internet Archive), Google Cache et des outils d’analyse du marché locatif pour reconstituer l’historique de vos annonces Airbnb. Elles comparent les captures passées avec vos déclarations actuelles pour détecter les incohérences (nombre de jours, prix, équipements). Votre meilleure défense : créer votre propre historique certifié avec des captures ProofSnap horodatées.
Les mairies utilisent le web scraping pour traquer les hôtes
Depuis 2023, les mairies de Paris, Lyon et Bordeaux, ainsi que les autorités genevoises, utilisent des outils de web scraping pour collecter l’historique des annonces Airbnb. Elles s’appuient sur :
- Wayback Machine (Internet Archive) : captures automatiques de vos annonces
- Google Cache : versions mises en cache par les moteurs de recherche
- Outils municipaux dédiés : logiciels d’analyse du marché locatif
- Réseaux sociaux publics : publications Instagram ou Facebook mentionnant votre location
L’objectif : prouver que vous louez de manière commerciale et non occasionnelle. Un historique de prix élevés, de disponibilité permanente ou de descriptions « professionnelles » peut être utilisé pour reclasser votre activité et exiger un changement d’usage.
Le problème est réel : les versions en cache de votre annonce peuvent contenir des informations que vous avez modifiées depuis. Un prix qui était à 250 €/nuit en haute saison, une description qui mentionnait « disponible toute l’année », ou un ancien texte sans numéro d’enregistrement : tout cela peut être utilisé contre vous, souvent hors contexte.
Le remède : votre propre historique certifié contre les versions sorties de leur contexte
Avant chaque modification de votre annonce (changement de prix, mise à jour de la description, ajout/suppression de photos), capturez l’état actuel avec ProofSnap. Vous créez ainsi votre propre « version certifiée » de l’historique de votre annonce.
- Trimestriellement : capturez l’état complet de votre annonce (prix, description, disponibilité, numéro affiché)
- À chaque modification : capturez l’« avant » et l’« après » du changement
- Annuellement : capturez votre calendrier Airbnb montrant les blocages de dates (résidence principale)
Si un inspecteur municipal brandit une version de votre annonce archivée par la Wayback Machine pour affirmer que vous louez de manière commerciale, vous présentez votre propre historique certifié, horodaté sur la blockchain, cohérent dans le temps et conforme à vos déclarations fiscales. Toute modification de votre version serait détectable ; la version cache peut être incomplète ou déformée.
XV. 15 façons dont ProofSnap protège les hôtes
XVI. Liste de contrôle de l’hôte : protocole de capture
Quand capturer : 3 déclencheurs
Le 1er de chaque mois
- Portail EDF/Engie (consommation)
- Calendrier Airbnb (total nuitées)
- Annonce avec numéro affiché
- Portail SIG (Genève) ou compteur
Une fois par an
- Avis d’imposition / déclaration fiscale
- Attestation Ameli / domicile
- Inscription électorale
- Renouvellement enregistrement
Immédiatement si :
- Courrier de la mairie/syndic
- Plainte de voisin
- Vote d’interdiction en AG copro
- Contact de la régie (Suisse)
Pourquoi « mensuel » est crucial : La règle des 90/120 jours se réinitialise chaque année civile. Des captures mensuelles du calendrier Airbnb prouvent que vous êtes resté sous le plafond tout au long de l’année. Si un contrôle en décembre porte sur vos réservations de janvier, votre preuve horodatée est déjà constituée.
Voici le calendrier de captures que chaque hôte devrait suivre pour constituer un dossier de conformité infaillible :
- 1. Calendrier Airbnb : total des nuitées cumulées (preuve du respect du plafond 90/120 jours)
- 2. Portail EDF / SIG : consommation d’électricité (preuve de résidence principale)
- 3. Tableau de bord du capteur de bruit : rapport mensuel Minut/Roomonitor (défense contre les plaintes)
- 4. État complet de l’annonce : prix, description, photos, numéro d’enregistrement visible (contre le web scraping)
- 5. Avis et évaluations : votre note et commentaires récents (preuve de qualité du service)
- 6. Bulletin d’arrivée / taxe de séjour : dans les cantons sans collecte automatique (Valais, Neuchâtel)
- 7. Certificat DPE : sur le portail ADEME, confirmer que la classe est toujours valide
- 8. Plainte / réclamation reçue : capturer immédiatement la communication avec le voyageur dans le portail Airbnb (pas WhatsApp !)
- 9. Modification d’annonce : capturer l’état « avant » et « après » chaque changement de prix ou de description
- 10. Courrier officiel : mairie, syndic, régie, fisc : capturer immédiatement
Pourquoi ce kit fonctionne : chaque capture est horodatée sur la blockchain Bitcoin dans les 24 heures. Après 12 mois de ce protocole, vous disposez de plus de 50 preuves forensiques constituant un dossier de conformité que la mairie, le fisc et le syndic peuvent vérifier eux-mêmes. Un contrôle devient une formalité plutôt qu’une menace.
XVII. Combien coûte la documentation de votre conformité
Nous facturons en dollars américains. Les montants en euros et en francs suisses ci-dessous sont indicatifs, calculés au taux de change de septembre 2026, un dollar valant environ 0,87 € et 0,80 CHF, et le cours effectivement appliqué est celui de l’émetteur de votre carte.
Un contrôle à documenter
4,99 $ US, paiement unique
environ 4,30 € ou 4,00 CHF
Le SnapPack est un achat ponctuel portant sur un nombre fixe de captures. Aucun abonnement, aucun renouvellement automatique, aucune carte bancaire demandée. La formule à retenir quand la mairie ou la régie vous écrit et qu’il faut figer une preuve aujourd’hui.
Acheter un SnapPackDossier de conformité tenu au fil de l’eau
16,99 $ US/mois
soit environ 14,70 € par mois ; en formule annuelle, 160,00 $ US par an
La formule Professional couvre 200 captures par mois, ce qui correspond au rythme d’un hôte qui archive son annonce avant chaque modification, son relevé d’énergie et son registre. C’est la formule qui produit un dossier constitué au fil du temps plutôt que reconstitué la veille d’un contrôle. L’essai de sept jours nécessite une carte bancaire ; en cas de résiliation pendant ces sept jours, rien n’est facturé.
Essai de sept joursHorodatage qualifié eIDAS
28,99 $ US/mois
environ 25,10 € par mois
La formule Enterprise ajoute l’horodatage électronique qualifié, le seul à emporter une présomption sur la date et l’heure. C’est la formule à regarder si le dossier est destiné à une procédure devant le tribunal judiciaire ou doit être produit devant une autorité cantonale.
Voir EnterpriseLa précision qui compte pour un dossier. La formule d’entrée Essential, à 8,99 $ US par mois, soit environ 7,80 €, n’inclut pas l’ancrage OpenTimestamps : celui-ci est disponible à partir de Professional, ainsi que sur les captures payées par un SnapPack.
Vous préférez ne pas capturer vous-même ? Une page publique se capture sur simple envoi de son adresse : notre équipe prépare le dossier, sans installation de votre côté. Les détails figurent sur la page du service de capture de preuves, et le détail de chaque formule sur la page des tarifs.
XVIII. Questions fréquentes
Quelle est la limite de jours pour Airbnb à Paris en 2026 ?
Paris a réduit la limite à 90 jours par an (au lieu de 120) depuis le 1er janvier 2025, à la suite de la loi Le Meur. Cette limite ne s’applique qu’à la location du logement entier de la résidence principale. La location d’une chambre n’a pas de plafond.
Qu’est-ce que la loi Le Meur ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ou « loi anti-Airbnb », renforce la régulation de la location saisonnière et des meublés de tourisme en France. Elle permet aux communes en zone tendue de réduire la limite de 120 à 90 jours, crée un enregistrement national obligatoire depuis le 20 mai 2026, double les amendes, et permet aux copropriétés déjà fermées à toute activité commerciale d’interdire la location touristique par un vote aux deux tiers.
Quelle est l’amende maximale pour Airbnb en France ?
L’amende maximale est de 100 000 € pour un changement d’usage non autorisé (art. L651-2 CCH), avec une astreinte pouvant atteindre 1 000 €/jour/m². Le défaut d’enregistrement est sanctionné de 10 000 €, et la fausse déclaration de 20 000 €.
Quelle est la limite de jours pour Airbnb à Genève ?
À Genève, la LDTR limite à 90 jours par an la location de logements entiers via des plateformes. Fixée d’abord à 60 jours, cette limite a été portée à 90 jours le 15 août 2018, puis confirmée le 25 mars 2019. La location de chambres privées n’a pas de limite.
Faut-il l’accord du bailleur pour sous-louer via Airbnb en Suisse ?
Oui. Le Code des obligations suisse exige le consentement préalable du bailleur pour toute sous-location. Cela vaut aussi pour les séjours de quelques nuits, répétés tout au long de l’année. Sans accord, le bailleur peut résilier le bail.
Comment sont imposés les revenus Airbnb en France ?
Les revenus Airbnb relèvent du régime micro-BIC (30 % d’abattement pour les meublés non classés, seuil 15 000 € ; 50 % pour les classés, seuil 77 700 €) ou du régime réel. Depuis la loi Le Meur, les amortissements déduits sont repris lors de la revente. Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG-CRDS).
DAC7 s’applique-t-il en Suisse ?
Non. La Suisse n’étant pas membre de l’UE, DAC7 ne s’applique pas aux locations situées sur le territoire suisse. Il n’existe pas d’équivalent suisse d’échange automatique de données pour les plateformes de location. Les revenus Airbnb restent toutefois imposables aux niveaux fédéral, cantonal et communal.
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ?
Depuis la loi Le Meur, une copropriété dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui n’y sont pas destinés peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, au lieu de l’unanimité. Hors de ce cas, l’unanimité reste requise. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit également Airbnb. Une clause simple ne l’interdit pas automatiquement (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024).
Qu’est-ce que le numéro d’enregistrement à 13 chiffres ?
Le numéro d’enregistrement est un identifiant à 13 chiffres (5 chiffres du code INSEE de la commune + 8 chiffres) attribué lors de la déclaration du meublé de tourisme. Il doit figurer sur toutes les annonces en ligne. Depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement est obligatoire partout ; il se fait auprès de votre mairie tant que le téléservice national Declaloc n’est pas pleinement ouvert.
Quelles sont les règles Airbnb dans le canton de Vaud ?
Dans le canton de Vaud, louer un logement via une plateforme plus de 90 jours par année civile dans un district en pénurie suppose une autorisation préalable de changement d’affectation. La LEAE exige une notification à la commune 10 jours avant la première nuitée. Taxe de séjour : 3,00 CHF/personne/nuit.
Qu’est-ce que la fiche de police pour les hôtes Airbnb en France ?
En France, tout hébergeur a l’obligation légale de faire remplir une fiche individuelle de police par chaque voyageur étranger (articles R. 814-1 à R. 814-3 du CESEDA). Cette fiche comprend le nom, la date de naissance, la nationalité et le numéro de passeport. Depuis les événements sportifs de 2024 à Paris, les contrôles sont renforcés. Le texte ne chiffre pas de sanction à la charge du loueur, mais l’obligation existe et son exécution doit pouvoir être prouvée.
Comment se défendre contre les plaintes de bruit des voisins en tant qu’hôte Airbnb ?
Installez un capteur de bruit (Minut, Roomonitor, NoiseAware) qui mesure les décibels en continu. Capturez mensuellement les rapports de votre tableau de bord avec ProofSnap pour obtenir des preuves horodatées sur la blockchain. Si un voisin signale une nuisance, vous présentez les données objectives montrant le niveau sonore réel à l’heure en question, ce qui neutralise les allégations infondées.
Airbnb collecte-t-il la taxe de séjour dans tous les cantons suisses ?
Non. Airbnb collecte automatiquement la taxe de séjour à Genève (4,25 CHF), dans le canton de Vaud (3,00 CHF), à Fribourg (3,00 CHF), à Zurich et à Bâle. En revanche, en Valais (ex. Sierre : 1,80 + 0,50 CHF), à Neuchâtel et dans de nombreuses petites communes romandes, l’hôte doit collecter et reverser la taxe lui-même. Les nuitées doivent être déclarées les 10 mai et 10 novembre (Valais).
Les mairies peuvent-elles utiliser l’Internet Archive contre les hôtes Airbnb ?
Oui. Les mairies de Paris, Lyon et Bordeaux utilisent des outils de web scraping, y compris la Wayback Machine (Internet Archive) et Google Cache, pour retrouver l’historique des annonces Airbnb. Elles cherchent à prouver une activité commerciale régulière plutôt qu’occasionnelle. Pour se protéger, les hôtes peuvent créer leur propre historique certifié en capturant trimestriellement l’état de leur annonce avec ProofSnap.
Le DPE est-il obligatoire pour louer sur Airbnb en 2026 ?
Pas pour tous. Le DPE n’est exigé que si le logement est mis en location pour la première fois en meublé de tourisme et qu’il est soumis à autorisation de changement d’usage : il doit alors être classé entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D. Une résidence principale est dispensée. L’amende est de 5 000 € et l’astreinte de 100 €/jour en cas de non-transmission.
Que se passe-t-il si je dépasse la limite de 90 jours Airbnb à Paris ?
Le dépassement de la limite de jours est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 15 000 € (art. L324-1-1 Code du tourisme). Airbnb bloque automatiquement le calendrier à Paris une fois la limite atteinte, mais les autres plateformes (Booking, Abritel) ne le font pas toujours. Si vous louez sur plusieurs plateformes, c’est à vous de comptabiliser les nuitées cumulées.
Airbnb transmet-il mes revenus au fisc français via DAC7 ?
Oui. Depuis janvier 2024, la directive européenne DAC7 oblige Airbnb, Booking et Abritel à transmettre automatiquement les données de revenus des hôtes français à la DGFiP. Le système CFVR croise ces données avec vos déclarations fiscales : en 2024, 56 % des contrôles de professionnels ont été ciblés par ces algorithmes. Attention : DAC7 ne s’applique pas en Suisse (pays hors UE).
XIX. Conclusions et plan d’action
Points clés à retenir
- Loi Le Meur (anti-Airbnb) : en vigueur depuis le 19 novembre 2024, elle donne aux communes en zone tendue des outils inédits de régulation de la location saisonnière
- 90 jours : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ont déjà réduit la durée de location de la résidence principale
- Enregistrement : obligatoire depuis le 20 mai 2026, numéro à 13 chiffres sur toutes les annonces, déclaration en mairie tant que Declaloc n’est pas pleinement ouvert
- Amendes : doublées, jusqu’à 100 000 € pour changement d’usage non autorisé
- Copropriété : vote aux deux tiers pour interdire, si le règlement exclut déjà le commerce
- Genève : LDTR limite à 90 jours/an, mais l’application reste faible
- Vaud : au-delà de 90 jours par an, autorisation de changement d’affectation dans les districts en pénurie, notification 10 jours avant la première nuitée
- Sous-location en Suisse : consentement du bailleur obligatoire
- DAC7 : le fisc français recoupe automatiquement vos revenus issus des plateformes via le CFVR
- DPE : classe A à E exigée pour les nouveaux meublés soumis à changement d’usage, A à D à partir de 2034, archivez votre certificat ADEME
- Fiche de police : obligation d’identification des voyageurs étrangers : capturez la preuve d’envoi
- Bruit : les capteurs Minut/Roomonitor + ProofSnap neutralisent les plaintes de voisinage
- Taxe de séjour en Suisse : en Valais et Neuchâtel, collecte manuelle : capturez vos paiements
- Web scraping : les mairies consultent l’Internet Archive : créez votre propre historique certifié
L’essentiel
La France et la Suisse romande convergent vers un modèle de régulation strict de la location saisonnière. La loi Le Meur (anti-Airbnb) en France et la LDTR à Genève partagent une logique commune : protéger le parc de logements contre la conversion en hébergement touristique.
Votre meilleure défense ? Un dossier de conformité constitué au fil du temps, pas reconstitué la veille d’un contrôle. Les horodatages blockchain rendent cette preuve impossible à contester comme « fabriquée pour l’occasion ».
La réglementation n’est pas seulement une menace. C’est votre avantage concurrentiel
La plupart des articles sur la loi Le Meur se concentrent sur la défense : comment éviter les amendes, comment ne pas perdre son autorisation. Mais il existe un angle que peu d’hôtes professionnels voient : l’offensive.
La réalité ? Les nouvelles réglementations vont éliminer la concurrence non professionnelle. Le DPE obligatoire, l’enregistrement national, les contrôles croisés DAC7, le vote en copropriété aux deux tiers : chacune de ces mesures crée une barrière que les hôtes occasionnels, non organisés, sans processus de conformité, ne franchiront pas. Depuis l’été 2026, une part importante des annonces non conformes a disparu des plateformes.
Ce que cela signifie pour les hôtes professionnels :
- Moins de concurrence : les hôtes qui n’ont ni DPE valide, ni numéro d’enregistrement, ni processus de conformité verront leurs annonces retirées des plateformes
- Tarifs en hausse : moins d’offre pour la même demande touristique, donc un plus grand pouvoir de fixation des prix
- Confiance des voyageurs : les hôtes conformes et transparents obtiennent de meilleures évaluations et un meilleur positionnement algorithmique sur Airbnb
- Levier de négociation : un dossier de conformité complet renforce votre position face au syndic, à la régie ou à la mairie. Vous n’êtes plus sur la défensive
La stratégie gagnante : ne subissez pas la réglementation, utilisez-la comme un filtre qui élimine vos concurrents les moins sérieux. Les hôtes qui investissent maintenant dans un protocole de conformité documenté (captures mensuelles, DPE archivé, capteurs de bruit, kit de survie numérique) seront ceux qui domineront le marché après la réforme.
Votre plan d’action en 5 étapes
- 1 Vérifiez votre statut : résidence principale ou secondaire ? La limite dans votre ville ? Le règlement de copropriété ?
- 2 Enregistrez-vous : auprès de votre mairie en France, sur Declaloc dès son ouverture complète, ou notifiez la commune en Suisse
- 3 Constituez votre dossier : captures mensuelles EDF, Ameli, calendrier Airbnb, annonce avec numéro
- 4 Déclarez vos revenus : micro-BIC ou régime réel, cohérence avec les données transmises par Airbnb via DAC7
- 5 Archivez le consentement : en Suisse, capturez l’accord de la régie ; en copropriété, le PV de l’AG
"La mairie du 10e m’a envoyé un courrier affirmant que mon numéro d’enregistrement n’était pas affiché sur mon annonce Airbnb en septembre. J’ai transmis ma capture ProofSnap du 1er septembre montrant le numéro clairement visible. Dossier classé en 48 heures."
Sophie D., Paris
"Ma régie à Genève a nié m’avoir donné l’accord pour sous-louer. Heureusement, j’avais capturé leur e-mail de consentement avec ProofSnap. L’horodatage blockchain a prouvé que le consentement datait bien d’avant la première location. Conflit résolu."
Marc L., Genève
Protégez votre activité de location
Constituez votre dossier de conformité maintenant. ProofSnap capture vos portails administratifs, annonces et correspondances avec un horodatage blockchain que n’importe qui peut recalculer.
Astuce fiscale : ProofSnap est une charge déductible pour les loueurs en meublé, ce qui en réduit d’autant le coût net.
7 jours d’essai gratuit. Professional : 200 captures/mois. Enterprise : captures illimitées, comptes d’équipe, assistance prioritaire.
Références et ressources
- Légifrance : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
- Service-Public.fr : Locations touristiques : les nouvelles règles en 2025
- Ville de Paris : Meublés touristiques
- ge.ch : Louer mon logement via Airbnb (Genève)
- État de Vaud : Hébergement Airbnb
- Confédération suisse : Votation sous-location (24 novembre 2024)
- Vie-publique.fr : Loi du 19 novembre 2024
- Légifrance : Article L324-1-1 Code du tourisme