Kauce se vrací při skončení nájmu. Inzerát s fotkami zmizí dřív.
Jistota smí být nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného a pronajímatel si z ní může započíst jen to, co mu z nájmu dlužíte. Spor se ale skoro vždy vede o hranici mezi škodou a běžným opotřebením, a tu rozhoduje stav bytu na začátku. Inzerát, který ho ukazuje, bývá do několika týdnů po pronajmutí stažen.
Funguje v Chrome a Edge. Od 4,99 $ (cca 105 Kč) jako jednorázový nákup, nebo sedmidenní zkušební verze, ke které je potřeba platební karta.
Pronájem 2+kk,m2
Zveřejněno před 2 měsíci
„Po rekonstrukci, nová podlaha v obývacím pokoji, kuchyňská linka v zachovalém stavu, byt je zařízený.“
Z kauce je při vyúčtování strženo 18 000 Kč za „výměnu podlahy“.
Zachyceno a zapečetěno
SHA-256 a razítko v Bitcoinu
Ilustrativní ukázka. Fiktivní inzerát, nejde o skutečnou nabídku.
V České republice smí jistota při nájmu bytu činit nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného a při skončení nájmu ji pronajímatel vrací, přičemž si započte, co mu nájemce z nájmu dluží. Běžné opotřebení mezi to nepatří. ProofSnap zachytí inzerát na byt, portál správce i komunikaci s pronajímatelem dřív, než zmizí.
Pravidla jsou v § 2254 občanského zákoníku a jsou krátká. Jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, do roku 2016 to byl šestinásobek. Při skončení nájmu ji pronajímatel vrátí a započte si to, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, nejméně v zákonné sazbě. Do zápočtu patří dlužné nájemné, nedoplatky za služby a náhrada škody způsobené nájemcem. Běžné opotřebení ani drobné opravy vymezené nařízením vlády č. 308/2015 Sb., ve znění účinném od 1. ledna 2026, tam nepatří.
Spor proto stojí a padá s jedinou otázkou: v jakém stavu byl byt na začátku? Odpověď je v původním inzerátu s fotkami a popisem, v hlášeních závad na portálu správce a v komunikaci s pronajímatelem. Tyto zdroje mizí rychleji, než uplyne tříletá promlčecí lhůta: inzerát je po pronajmutí stažen a účet v portálu se po skončení nájmu uzavře. Od 4,99 $ (cca 105 Kč) jako jednorázový nákup.
Radim Motycka, zakladatel a hlavní inženýr ProofSnap · · Nezávisle ověřitelné v Ověřovači důkazů
Proč se spor vede o stav bytu
Důkaz mizí jako první
Vaše pohledávka se promlčuje za tři roky podle § 629 občanského zákoníku. Dokumenty, které ji dokládají, tak dlouho nevydrží.
Inzerát zmizí ze serveru
Inzerát na byt s fotkami a popisem je nejlepší doklad o stavu na začátku nájmu. Jakmile je byt pronajatý, nabídka z realitního serveru zmizí. Při skončení nájmu, o roky později, už není co otevřít.
Účet v portálu správce se uzavře
Vaše hlášení o zatékání, plísni nebo kapající baterii jsou v portálu pronajímatele nebo správcovské firmy. Účet se po skončení nájmu deaktivuje, a přitom právě tato hlášení dokládají, že závada existovala už dřív.
Snímek z telefonu protistrana zpochybní
Fotka inzerátu v telefonu neobsahuje adresu stránky ani ověřitelný čas. Pronajímatel namítne, že jde o jiný byt nebo jinou dobu, a jednání se povede o vašem souboru místo o vaší kauci.
Poznámka k rozsahu: u sporu o kauci je část důkazů fyzická, konkrétně fotografie z předání bytu a předávací protokol. ProofSnap zajišťuje online část: inzerát, portál, komunikaci a vyúčtování. Fotografie si tedy pořiďte také a zbytek zachyťte v ProofSnapu.
Co říká zákon o jistotě podle § 2254
Pravidla o jistotě jsou stručná. Právě proto se spory přesouvají do roviny dokazování.
Nejvýš trojnásobek nájemného
Jistota nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Do 27. února 2016 zákon připouštěl šestinásobek, limit snížila novela č. 460/2016 Sb. Do limitu se počítá i smluvní pokuta ujednaná ke stejnému účelu, takže požadavek „tři nájmy plus pokuta“ může být sám o sobě nad zákonným stropem.
Vrácení při skončení nájmu
Při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrátí a započte si, co mu nájemce z nájmu dluží. Zákon neurčuje počet dnů, rozhoduje tedy smlouva, jinak se má plnit bez zbytečného odkladu. Zadržení celé jistoty na měsíce bez vyčíslení není vyúčtování, ale prodlení.
Opotřebení není škoda
Započíst lze dlužné nájemné, nedoplatky za služby a náhradu škody způsobené nájemcem. Běžné opotřebení mezi ně nepatří, protože podle § 2293 odst. 2 občanského zákoníku se byt odevzdává nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Běžnou údržbu a drobné opravy vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.; novela č. 493/2025 Sb. od 1. ledna 2026 zvýšila limit na jednu opravu z 1 000 Kč na 1 500 Kč a roční strop ze 100 Kč na 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy.
Úroky, o které se nikdo nehlásí
Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, nejméně v zákonné sazbě. Pokud pronajímatel jistotu nevrátí včas, přistupuje k tomu ještě úrok z prodlení. U trojnásobku nájemného drženého několik let nejde o zanedbatelné částky.
„Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“
Zachyťte inzerát při podpisu smlouvy, ne až při stěhování
Nejlepší chvíle pro zachycení inzerátu je den, kdy podepisujete nájemní smlouvu, protože tehdy bývá ještě online. Druhá nejlepší je teď. Pokud se spor přesune k realitní kanceláři nebo platformě a stane se spotřebitelským případem, postup popisuje průvodce důkazy při reklamaci a sporu u ČOI. Pokud šlo o podvod už při hledání, s pronajímatelem, který nikdy neexistoval, začněte u průvodce WhatsApp jako důkaz podvodu. Stejná logika mizejícího důkazu platí i u dalších řízení s pevnou lhůtou, například u důkazů při neplatné výpovědi z práce nebo u důkazů o pomluvě na internetu.
Vrácení kauce: pět kroků, když ji pronajímatel nevrátí
Pořadí rozhoduje o tom, kdo nakonec zaplatí náklady řízení.
- 1. Zachyťte podklady o stavu bytu. Původní inzerát s fotkami a popisem, hlášení závad v portálu správce, komunikaci s pronajímatelem a závěrečné vyúčtování. Fotografie z předání a předávací protokol si uschovejte zvlášť, ty jsou fyzickými důkazy, které online zajistit nelze.
- 2. Vyžádejte si písemné vyčíslení. Pronajímatel, který si z jistoty něco započetl, musí být schopen říct, co a za kolik. Písemná žádost o rozpis započtených položek často spor ukončí sama, protože položky typu „opotřebení podlahy“ se špatně obhajují na papíře.
- 3. Pošlete předžalobní výzvu. Podle § 142a občanského soudního řádu má úspěšný žalobce právo na náhradu nákladů řízení jen tehdy, pokud žalovanému zaslal výzvu k plnění na adresu pro doručování nejméně sedm dní před podáním žaloby. Bez ní můžete spor vyhrát a advokáta si zaplatit sami.
- 4. Připočtěte úrok z prodlení. Nevrácená jistota je dluh, takže vedle samotné částky žádáte i zákonný úrok z prodlení ode dne, kdy měla být vrácena. Navíc má nájemce právo na úroky ze samotné jistoty od jejího poskytnutí, nejméně v zákonné sazbě.
- 5. Podejte žalobu u příslušného soudu. Žaluje se u okresního soudu, v jehož obvodu má pronajímatel bydliště nebo sídlo, podle obecné místní příslušnosti upravené v § 85 občanského soudního řádu. Pohledávka se promlčuje za tři roky podle § 629 občanského zákoníku, ale rozhoduje životnost důkazů, ne délka lhůty.
Zajištění za 41 sekund
Nepotřebujete znalost digitální forenzní analýzy. Důkaz je v balíčku, ne v tvrzení, že jste postupovali pečlivě.
Zachyťte inzerát, portál a komunikaci
Otevřete v Chrome nebo Edge původní inzerát na byt, portál správce s hlášeními závad, závěrečné vyúčtování a vlákno komunikace s pronajímatelem a spusťte zachycení z bočního panelu.
Balíček se zapečetí sám
Každý soubor dostane otisk SHA-256, manifest se podepíše klíčem RSA-4096 a otisk manifestu se ukotví do blockchainu Bitcoinu. Čas zachycení je zaznamenán v UTC.
Pošlete výzvu s přílohami, které sedí
Protokol v PDF přiložte k předžalobní výzvě nebo k žalobě a archiv ZIP uchovejte. Přílohy jsou očíslované, datované a ověřitelné kýmkoli, tedy i pronajímatelem.
Jak to vypadá v prohlížeči
Rozšíření pracuje v bočním panelu vedle stránky, kterou zachycujete. Zvolíte, zda chcete celou stránku, nebo jen viditelnou část, a spustíte zachycení. Nic dalšího se neinstaluje a stránku nemusíte opustit.
- Rozhraní je v češtině, stejně jako protokol v PDF, který je součástí balíčku.
- Kompletní zachycení trvá zhruba 41 sekund včetně zapečetění.
- Výsledkem je archiv ZIP, který ke spisu přiložíte beze změn.
Co je v balíčku důkazů
Jedenáct až patnáct souborů podle vašeho předplatného, v jednom archivu ZIP, který si kdokoli ověří, aniž by cokoli instaloval.
Zachycení celé stránky
Celý inzerát se všemi fotkami, ne jen viditelné okno, sešitý do jednoho snímku a opatřený otiskem.
Uložený zdroj stránky
Dokument tak, jak byl v okamžiku zachycení vykreslen, včetně hlaviček, meta značek a strukturovaných dat.
Extrahovaný text stránky
Prohledávatelný text, takže popis bytu můžete citovat doslova, aniž byste jej přepisovali.
Technická metadata
Adresa, titulek stránky, hlavičky odpovědi serveru, prohlížeč, operační systém a čas v UTC.
Podepsaný manifest
Otisk SHA-256 ke každému souboru, podepsaný klíčem RSA-4096, s veřejným klíčem přímo v balíčku.
Blockchainové razítko
Otisk manifestu ukotvený do Bitcoinu přes OpenTimestamps, takže časem už nelze zpětně pohnout.
Řetězec nakládání s důkazem a protokol
Záznam o tom, co se během zachycení dělo, v pořadí, v jakém se to dělo.
Protokol o důkazu v PDF
Čitelné shrnutí, které přiložíte k předžalobní výzvě nebo k žalobě.
Návod k ověření
Postup a skripty, kterými protistrana zkontroluje otisky offline, bez součinnosti ProofSnap.
Ověřit si to může kdokoli, i pronajímatel. Archiv ZIP přetáhnete do Ověřovače důkazů a otisky, podpis i časové razítko se zkontrolují přímo v prohlížeči. Nic se nikam nenahrává a nic nezávisí na tom, jestli tu ProofSnap bude i za pět let.
Tři cesty k důkazu
Fakturujeme v dolarech. Částky v korunách jsou orientační, při kurzu zhruba 21 Kč za 1 USD v srpnu 2026, a skutečný kurz určí vydavatel vaší karty.
Jeden případ
4,99 $ jednorázově
cca 105 Kč
SnapPack je jednorázový nákup pevného počtu zachycení. Žádné předplatné, žádné automatické obnovení, žádná zkušební verze. Hodí se, když řešíte jeden byt a jednu kauci.
Koupit SnapPackPravidelná agenda
8,99 $/měsíc
cca 105 Kč
Pro pronajímatele s více byty, správcovské firmy, advokátní kanceláře a studentské poradny, tedy pro ty, kdo zajišťují důkazy opakovaně. Sedmidenní zkušební verze vyžaduje platební kartu. Když ji během těchto sedmi dnů zrušíte, nic vám neúčtujeme.
Spustit zkušební verzi na 7 dníZachytíme to za vás
44,99 $ za adresu
cca 105 Kč
Pošlete nám odkaz a balíček připraví náš tým, aniž byste cokoli instalovali. Hodí se tam, kde je vhodnější, aby zachycení neprováděl nikdo ze stran sporu.
Prohlédnout službu zajištění důkazůStránka služby je v angličtině.
ProofSnap není advokátní kancelář a neposkytuje právní poradenství. Kvalifikovaná časová razítka vydává Disig a.s., kvalifikovaný poskytovatel služeb vytvářejících důvěru na důvěryhodném seznamu EU. Nařízení eIDAS je v České republice přímo použitelné, takže se uplatní domněnka podle článku 41.
Oficiální zdroje
Každé číslo a každá lhůta na této stránce pocházejí z níže uvedených zdrojů. Ověřte si je, místo abyste nám věřili na slovo.
- § 2254 občanského zákoníku: jistota nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného, vrácení při skončení nájmu a právo na úroky.
- § 2293 občanského zákoníku: nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání.
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.: vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
- Nařízení vlády č. 493/2025 Sb.: novela účinná od 1. ledna 2026, limit na jednu drobnou opravu 1 500 Kč a roční strop 150 Kč za metr čtvereční.
- § 629 občanského zákoníku: obecná tříletá promlčecí lhůta pro majetková práva.
- § 1970 občanského zákoníku: úrok z prodlení, pokud pronajímatel jistotu nevrátí včas.
- § 125 občanského soudního řádu: za důkaz mohou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci.
- § 142a občanského soudního řádu: předžalobní výzva nejméně sedm dní předem jako podmínka náhrady nákladů řízení.
- Sdružení nájemníků ČR: poradenství k nájemním sporům a k vyúčtování služeb.
- Nařízení eIDAS, článek 41: domněnka správnosti data a času a neporušenosti dat u kvalifikovaného časového razítka.
Postavte inzerát vedle vyúčtování a rozdíl uvidí i soud. Ve spise, kde stojí popis „nová podlaha“ vedle položky „výměna podlahy“, není závěr třeba dlouho vysvětlovat.
Časté otázky
Zajistit dnes, dostat kauci zpět později
Inzerát, portál a vyúčtování rozhodnou váš spor. Uchovejte je, dokud ještě existují.