Wet goed verhuurderschap

Veertien dagen voor uw borg. De advertentie staat er dan al niet meer.

De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen, en bij een inhouding binnen 30 dagen een volledige kostenspecificatie geven. De verhuuradvertentie die laat zien in welke staat de woning werd aangeboden, verdwijnt meestal al weken eerder van de site.

Leg uw bewijs nu vast Hoe het werkt

Werkt in Chrome en Edge. Vanaf 4,99 USD (ongeveer 4,30 euro) als eenmalige aankoop, of een proefperiode van 7 dagen met creditcard.

Illustratief voorbeeld. Fictieve advertentie, geen bestaande woning.

In Nederland moet de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Houdt hij iets in, dan moet hij dat binnen 30 dagen schriftelijk toelichten met een volledige kostenspecificatie. ProofSnap legt de verhuuradvertentie, het huurdersportaal en de berichten met de verhuurder vast voordat ze verdwijnen.

Sinds de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 in werking trad, is de waarborgsom aan harde regels gebonden. De regels zelf staan in artikel 7:261b BW. Voor huurovereenkomsten van na die datum mag zij maximaal twee maanden kale huur bedragen. Bij het einde van de huur geldt een termijn van 14 dagen voor terugbetaling, en bij een inhouding een termijn van 30 dagen voor een schriftelijke, volledige kostenspecificatie. De verhuurder mag alleen achterstallige huur, openstaande servicekosten, door de huurder veroorzaakte schade en een openstaande energieprestatievergoeding verrekenen. Normale slijtage hoort daar niet bij.

Het geschil gaat daarom bijna altijd over één vraag: in welke staat was de woning bij aanvang? Het antwoord staat in de oorspronkelijke verhuuradvertentie met foto's en omschrijving, in de onderhoudsmeldingen in het huurdersportaal en in de berichtenreeks met de verhuurder. Die bronnen verdwijnen sneller dan de vijf jaar waarin uw vordering verjaart: de advertentie gaat na de verhuur offline, het portaal sluit bij het einde van de huur. Vanaf 4,99 USD (ongeveer 4,30 euro) als eenmalige aankoop.

Radim Motycka, oprichter en technisch directeur van ProofSnap · · Onafhankelijk te controleren met de Bewijsverificatie

Waarom de discussie over de staat gaat

Het bewijs verdwijnt als eerste

Uw vordering verjaart in beginsel pas na vijf jaar. De stukken die haar onderbouwen, halen die termijn zelden.

De advertentie gaat offline

De verhuuradvertentie met de foto's en de omschrijving is het beste bewijs van de staat bij aanvang. Zodra de woning verhuurd is, wordt de advertentie van de site gehaald. Bij het einde van de huur, jaren later, valt er niets meer te openen.

Het huurdersportaal sluit

Uw meldingen van lekkage, schimmel of een kapotte kraan staan in het portaal van de verhuurder of de beheerder. Uw account wordt gedeactiveerd bij het einde van de huur, en juist die meldingen laten zien dat een gebrek al bestond.

Screenshots worden betwist

Een foto van de advertentie op uw telefoon bevat geen URL en geen betrouwbaar tijdstip. De verhuurder zegt dat het om een andere woning of een ander moment gaat, en de zitting gaat over uw bestand in plaats van over uw borg.

Let op de reikwijdte: bij een geschil over de waarborgsom is een deel van het bewijs fysiek, namelijk de foto's van de eindinspectie en de beschrijving van het gehuurde die bij aanvang is opgemaakt. ProofSnap legt de online kant vast: de advertentie, het portaal, de berichten en de eindafrekening. Maak die foto's dus ook, en leg de rest hier vast.

Wat de wet voorschrijft

De Wet goed verhuurderschap maakte van een gewoonte een norm, met termijnen die controleerbaar zijn.

Veertien dagen, of dertig met specificatie

Is er geen reden tot inhouding, dan moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur op uw rekening staan. Houdt de verhuurder een bedrag in, dan moet hij u binnen 30 dagen schriftelijk informeren met een volledige kostenspecificatie en het restant overmaken.

Maximaal twee maanden kale huur

Voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2023 zijn gesloten, geldt een maximum van twee maanden kale huur, dus exclusief servicekosten. Voor contracten van vóór die datum gold geen wettelijk maximum. Wordt er meer gevraagd, dan is dat op zichzelf al een overtreding.

Vier soorten kosten, en niets anders

Verrekend mogen worden: achterstallige huur, openstaande servicekosten, schade die u als huurder hebt veroorzaakt en een openstaande energieprestatievergoeding. Normale slijtage valt daarbuiten, en juist daarover gaat het meestal. De staat bij aanvang beslist die vraag.

Twee routes als het misgaat

Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, waar u een te hoge waarborgsom of een onterecht ingehouden bedrag kunt melden. Het meldpunt handhaaft bestuursrechtelijk en vordert uw borg niet voor u terug. De terugbetaling zelf vordert u bij de kantonrechter, na een schriftelijke aanmaning met een redelijke termijn.

“Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.”
Artikel 7:224 lid 2 BW: is er bij aanvang geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt, dan ligt het aan de verhuurder om aan te tonen dat de woning er bij aanvang anders bij stond. Is die beschrijving er wel, dan geldt zij, en dan is de oorspronkelijke advertentie het tegenbewijs waarmee u haar bestrijdt.

Leg vast bij het tekenen, niet bij het vertrekken

Het beste moment om de verhuuradvertentie vast te leggen is de dag waarop u het huurcontract tekent, want dan staat zij vaak nog online. Doe het anders vandaag nog. Loopt de discussie uit op een geschil met een verhuurbemiddelaar of een platform dat is aangesloten bij een geschillencommissie, dan vindt u de procedure in de gids over bewijs bij een klacht bij de Geschillencommissie. Ging het mis bij het zoeken zelf, met een verhuurder die nooit bestond, kijk dan bij bewijs van online oplichting.

Vastleggen kost één klik

U hebt geen kennis van digitaal forensisch onderzoek nodig. Het bewijs zit in het pakket, niet in de belofte dat u zorgvuldig hebt gewerkt.

1

Leg de advertentie, het portaal en de berichten vast

Open in Chrome of Edge de oorspronkelijke verhuuradvertentie, het huurdersportaal met de onderhoudsmeldingen, de eindafrekening en de berichtenreeks met de verhuurder, en leg ze vast vanuit het zijpaneel.

2

Het pakket wordt verzegeld

Elk bestand krijgt een SHA-256-hash en het manifest wordt ondertekend met een RSA-4096-sleutel. Bij de SnapPack en bij de hogere abonnementen wordt de vingerafdruk van het manifest bovendien verankerd in de Bitcoin-blockchain. Het tijdstip staat in UTC.

3

Stuur uw aanmaning met bijlagen die kloppen

Voeg het PDF-rapport bij uw aanmaning, uw melding of de dagvaarding en bewaar het ZIP-archief. De stukken zijn genummerd, gedateerd en door iedereen te verifiëren, ook door de verhuurder.

Het ProofSnap-zijpaneel in Chrome, in het Nederlands, tijdens het vastleggen van een verhuuradvertentie als bewijspakket met tijdstempel

Zo ziet het eruit in de browser

De extensie werkt vanuit een zijpaneel, naast de pagina die u vastlegt. U kiest of u de hele pagina wilt of alleen het zichtbare deel, en start de vastlegging. Er wordt niets anders geïnstalleerd en u hoeft de pagina niet te verlaten.

  • De interface is Nederlandstalig, net als het PDF-rapport in het pakket.
  • Een volledige vastlegging is één klik, verzegeling inbegrepen.
  • Het resultaat is een ZIP-archief dat u ongewijzigd aan het dossier toevoegt.
  • De schermafbeelding gaat bij het vastleggen langs onze server om er Content Credentials aan mee te geven. Wat wij daarbij verwerken staat in het privacybeleid.

Wat er in het bewijspakket zit

Elf tot vijftien bestanden, afhankelijk van uw abonnement, in één ZIP-archief dat iedereen kan controleren zonder iets te installeren.

Vastlegging van de hele pagina

De hele advertentie, niet alleen het zichtbare venster, samengevoegd en van een vingerafdruk voorzien. Bij zeer lange pagina's wordt de vastlegging afgekapt en staat dat in het pakket vermeld.

De opgeslagen broncode van de pagina

Het document zoals het werd weergegeven op het moment van vastleggen, met header, metatags en gestructureerde data.

De geëxtraheerde paginatekst

Doorzoekbare tekst, zodat u de omschrijving letterlijk kunt citeren zonder haar over te typen.

Technische metadata

De URL, de paginatitel, de HTTP-responseheaders, de browser, het besturingssysteem en het tijdstip in UTC.

Ondertekend manifest

Een SHA-256-hash per bestand, ondertekend met een RSA-4096-sleutel, met de publieke sleutel in het pakket.

Blockchain-tijdstempel

De vingerafdruk van het manifest verankerd in Bitcoin via OpenTimestamps, zodat het tijdstip achteraf niet te verschuiven is. Inbegrepen bij de SnapPack en bij de hogere abonnementen, het pakket van elf bestanden bevat dit bestand niet.

Bewijsketen en logboek

Een registratie van wat er tijdens het vastleggen gebeurde, in de volgorde van de gebeurtenissen.

Bewijsrapport in PDF

Een leesbare samenvatting die u bij uw aanmaning, uw melding of de dagvaarding voegt.

Verificatiehandleiding

De stappen en scripts waarmee de wederpartij de vingerafdrukken en de handtekening zonder internetverbinding controleert.

Iedereen kan het controleren, ook de verhuurder. Sleep het ZIP-archief naar de Bewijsverificatie . De vingerafdrukken en de handtekening worden rechtstreeks in uw browser gecontroleerd, uw bestanden blijven daarbij op uw computer. Voor de controle van het blockchain-tijdstempel gaan alleen de vingerafdruk van het manifest en het tijdstempelbestand naar onze server, omdat een tijdstempel niet lokaal tegen Bitcoin te controleren is. De vingerafdrukken en de handtekening controleert u ook met de meegeleverde scripts, zonder ProofSnap.

Drie manieren om uw bewijs vast te leggen

Wij factureren in dollars. De bedragen in euro zijn indicatief, bij een koers van ongeveer 0,87 euro voor 1 USD in september 2026, en uw kaartuitgever bepaalt de werkelijke koers.

Eén zaak

$ 4,99 eenmalig

ongeveer 4,30 euro

De SnapPack is een eenmalige aankoop voor een vast aantal vastleggingen. Geen abonnement, geen automatische verlenging, geen proefperiode. Handig wanneer u één woning en één borg hebt om te documenteren.

Koop een SnapPack

Voor wie vaker vastlegt

$ 8,99/maand

ongeveer 7,80 euro

Voor wie regelmatig vastlegt: verhuurders met meerdere objecten, beheerders, rechtshulpverleners, studentenorganisaties. Voor de proefperiode van 7 dagen is een creditcard nodig. Zegt u binnen die periode op, dan wordt er niets in rekening gebracht.

Start de proefperiode van 7 dagen

Wij leggen het vast

$ 44,99 per webadres

ongeveer 39 euro

U stuurt ons de link, en ons team maakt het pakket zonder dat u iets installeert. Handig wanneer de vastlegging beter niet van een partij in het geschil kan komen.

Bekijk de dienst

Die pagina is Engelstalig.

ProofSnap is geen advocatenkantoor en geeft geen juridisch advies. Gekwalificeerde tijdstempels worden afgegeven door Disig a.s., gekwalificeerde verlener van vertrouwensdiensten op de EU-vertrouwenslijst.

Officiële bronnen

Elk cijfer en elke termijn op deze pagina komt uit de bronnen hieronder. Controleer ze, in plaats van ons op ons woord te geloven.

Zet de advertentie naast de eindafrekening en laat de rechter het verschil zien. Bij een dossier waarin de omschrijving “nieuwe vloer” naast een inhouding voor “vervanging vloer” staat, behoeft de conclusie geen betoog.

Veelgestelde vragen

Vandaag vastleggen, straks terugkrijgen

De advertentie, het portaal en de eindafrekening beslissen uw zaak. Bewaar ze zolang ze er nog zijn.

Leg uw bewijs nu vast ProofSnap in Nederland
Vastleggen, vanaf 4,99 USD (ongeveer 4,30 euro)