Veertien dagen voor uw borg. De advertentie staat er dan al niet meer.
De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen, en bij een inhouding binnen 30 dagen een volledige kostenspecificatie geven. De verhuuradvertentie die laat zien in welke staat de woning werd aangeboden, verdwijnt meestal al weken eerder van de site.
Werkt in Chrome en Edge. Vanaf 4,99 USD (ongeveer 4,30 euro) als eenmalige aankoop, of een proefperiode van 7 dagen met creditcard.
Te huur, 2-kamerappartement
14 maanden geleden geplaatst
“Recent gerenoveerd, nieuwe vloer in de woonkamer, keuken in nette staat, wordt gestoffeerd opgeleverd.”
Bij de eindafrekening wordt 850 euro ingehouden voor “vervanging vloer”.
Vastgelegd en verzegeld
SHA-256 en Bitcoin-tijdstempel
Illustratief voorbeeld. Fictieve advertentie, geen echte plaatsing.
In Nederland moet de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Houdt hij iets in, dan moet hij dat binnen 30 dagen schriftelijk toelichten met een volledige kostenspecificatie. ProofSnap legt de verhuuradvertentie, het huurdersportaal en de berichten met de verhuurder vast voordat ze verdwijnen.
Sinds de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 in werking trad, is de waarborgsom aan harde regels gebonden. Voor huurovereenkomsten van na die datum mag zij maximaal twee maanden kale huur bedragen. Bij het einde van de huur geldt een termijn van 14 dagen voor terugbetaling, en bij een inhouding een termijn van 30 dagen voor een schriftelijke, volledige kostenspecificatie. De verhuurder mag alleen achterstallige huur, openstaande servicekosten, door de huurder veroorzaakte schade en een openstaande energieprestatievergoeding verrekenen. Normale slijtage hoort daar niet bij.
Het geschil gaat daarom bijna altijd over één vraag: in welke staat was de woning bij aanvang? Het antwoord staat in de oorspronkelijke verhuuradvertentie met foto's en omschrijving, in de onderhoudsmeldingen in het huurdersportaal en in de berichtenreeks met de verhuurder. Die bronnen verdwijnen sneller dan de vijf jaar waarin uw vordering verjaart: de advertentie gaat na de verhuur offline, het portaal sluit bij het einde van de huur. Vanaf 4,99 USD (ongeveer 4,30 euro) als eenmalige aankoop.
Radim Motycka, oprichter en technisch directeur van ProofSnap · · Onafhankelijk te controleren met de Bewijsverificatie
Waarom de discussie over de staat gaat
Het bewijs verdwijnt als eerste
Uw vordering verjaart pas na vijf jaar. De stukken die haar dragen halen die termijn zelden.
De advertentie gaat offline
De verhuuradvertentie met de foto's en de omschrijving is het beste bewijs van de staat bij aanvang. Zodra de woning verhuurd is, wordt de advertentie van de site gehaald. Bij het einde van de huur, jaren later, valt er niets meer te openen.
Het huurdersportaal sluit
Uw meldingen van lekkage, schimmel of een kapotte kraan staan in het portaal van de verhuurder of de beheerder. Uw account wordt gedeactiveerd bij het einde van de huur, en juist die meldingen laten zien dat een gebrek al bestond.
Screenshots worden betwist
Een foto van de advertentie op uw telefoon draagt geen URL en geen betrouwbaar tijdstip. De verhuurder zegt dat het om een andere woning of een ander moment gaat, en de zitting gaat over uw bestand in plaats van over uw borg.
Let op de reikwijdte: bij een geschil over de waarborgsom is een deel van het bewijs fysiek, namelijk de foto's van de oplevering en het opleveringsrapport. ProofSnap legt de online kant vast: de advertentie, het portaal, de berichten en de eindafrekening. Maak die foto's dus ook, en leg de rest hier vast.
Wat de wet voorschrijft
De Wet goed verhuurderschap maakte van een gewoonte een norm, met termijnen die controleerbaar zijn.
Veertien dagen, of dertig met specificatie
Is er geen reden tot inhouding, dan moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur op uw rekening staan. Houdt de verhuurder een bedrag in, dan moet hij u binnen 30 dagen schriftelijk informeren met een volledige kostenspecificatie en het restant overmaken.
Maximaal twee maanden kale huur
Voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2023 zijn gesloten, geldt een maximum van twee maanden kale huur, dus exclusief servicekosten. Voor eerdere contracten was drie maanden het maximum. Wordt er meer gevraagd, dan is dat op zichzelf al een overtreding.
Vier soorten kosten, en niets anders
Verrekend mogen worden: achterstallige huur, openstaande servicekosten, schade die u als huurder hebt veroorzaakt en een openstaande energieprestatievergoeding. Normale slijtage valt daarbuiten, en juist daarover gaat het meestal. De staat bij aanvang beslist die vraag.
Twee routes als het misgaat
Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor overtredingen van de Wet goed verhuurderschap, waar u een te hoge waarborgsom of het ontbreken van een specificatie kunt melden. De terugbetaling zelf vordert u bij de kantonrechter, na een schriftelijke aanmaning met een redelijke termijn.
“De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen.”
Leg vast bij het tekenen, niet bij het vertrekken
Het beste moment om de verhuuradvertentie vast te leggen is de dag waarop u het huurcontract tekent, want dan staat zij vaak nog online. Het op één na beste moment is nu. Loopt de discussie uit op een geschil met een verhuurbemiddelaar of een platform dat is aangesloten bij een geschillencommissie, dan vindt u de procedure in de gids over bewijs bij een klacht bij de Geschillencommissie. Ging het mis bij het zoeken zelf, met een verhuurder die nooit bestond, kijk dan bij bewijs van online oplichting.
Vastleggen in 41 seconden
U hebt geen kennis van digitale forensiek nodig. Het bewijs zit in het pakket, niet in de belofte dat u zorgvuldig hebt gewerkt.
Leg de advertentie, het portaal en de berichten vast
Open in Chrome of Edge de oorspronkelijke verhuuradvertentie, het huurdersportaal met de onderhoudsmeldingen, de eindafrekening en de berichtenreeks met de verhuurder, en leg ze vast vanuit het zijpaneel.
Het pakket verzegelt zichzelf
Elk bestand krijgt een SHA-256-hash, het manifest wordt ondertekend met een RSA-4096-sleutel en de vingerafdruk van het manifest wordt verankerd in de Bitcoin-blockchain. Het tijdstip staat in UTC.
Stuur uw aanmaning met bijlagen die kloppen
Voeg het PDF-rapport bij uw aanmaning, uw melding of de dagvaarding en bewaar het ZIP-archief. De stukken zijn genummerd, gedateerd en door iedereen te verifiëren, ook door de verhuurder.
Zo ziet het eruit in de browser
De extensie werkt vanuit een zijpaneel, naast de pagina die u vastlegt. U kiest of u de hele pagina wilt of alleen het zichtbare deel, en start de vastlegging. Er wordt niets anders geïnstalleerd en u hoeft de pagina niet te verlaten.
- De interface is Nederlandstalig, net als het PDF-rapport in het pakket.
- Een volledige vastlegging duurt ongeveer 41 seconden, verzegeling inbegrepen.
- Het resultaat is een ZIP-archief dat u ongewijzigd aan het dossier toevoegt.
Wat er in het bewijspakket zit
Elf tot vijftien bestanden, afhankelijk van uw abonnement, in één ZIP-archief dat iedereen kan controleren zonder iets te installeren.
Vastlegging van de hele pagina
De volledige advertentie met alle foto's, niet alleen het zichtbare venster, samengevoegd en van een vingerafdruk voorzien.
De opgeslagen paginabron
Het document zoals het werd weergegeven op het moment van vastleggen, met header, metatags en gestructureerde data.
De geëxtraheerde paginatekst
Doorzoekbare tekst, zodat u de omschrijving letterlijk kunt citeren zonder haar over te typen.
Technische metadata
De URL, de paginatitel, de HTTP-responseheaders, de browser, het besturingssysteem en het tijdstip in UTC.
Ondertekend manifest
Een SHA-256-hash per bestand, ondertekend met een RSA-4096-sleutel, met de publieke sleutel in het pakket.
Blockchain-tijdstempel
De vingerafdruk van het manifest verankerd in Bitcoin via OpenTimestamps, zodat het tijdstip achteraf niet te verschuiven is.
Chain of custody en logboek
Een registratie van wat er tijdens het vastleggen gebeurde, in de volgorde van de gebeurtenissen.
Bewijsrapport in PDF
Een leesbare samenvatting die u bij uw aanmaning, uw melding of de dagvaarding voegt.
Verificatiehandleiding
De stappen en scripts waarmee de wederpartij de vingerafdrukken offline controleert.
Iedereen kan het controleren, ook de verhuurder. Sleep het ZIP-archief naar de Bewijsverificatie en de vingerafdrukken, de handtekening en het tijdstempel worden rechtstreeks in de browser gecontroleerd. Er wordt niets geüpload, en niets hangt af van de vraag of ProofSnap over vijf jaar nog bestaat.
Drie manieren om het bewijs te krijgen
Wij factureren in dollars. De bedragen in euro zijn indicatief, bij een koers van ongeveer 0,87 euro voor 1 USD, en de werkelijke koers bepaalt uw kaartuitgever.
Eén zaak
$ 4,99 eenmalig
ongeveer 4,30 euro
De SnapPack is een eenmalige aankoop voor een vast aantal vastleggingen. Geen abonnement, geen automatische verlenging, geen proefperiode. Handig wanneer u één woning en één borg hebt om te documenteren.
Koop een SnapPackRegelmatig dossiers
$ 8,99/maand
ongeveer 7,80 euro
Voor wie regelmatig vastlegt: verhuurders met meerdere objecten, beheerders, rechtsbijstandverleners, studentenorganisaties. De proefperiode van 7 dagen vraagt een creditcard. Zegt u binnen die periode op, dan wordt er niets in rekening gebracht.
Start de proefperiode van 7 dagenWij leggen het vast
$ 44,99 per webadres
ongeveer 39 euro
U stuurt ons de link en ons team maakt het pakket, zonder dat u iets installeert. Handig wanneer de vastlegging beter niet van een partij in het geschil kan komen.
Bekijk de bewijsserviceDe pagina van de service is Engelstalig.
ProofSnap is geen advocatenkantoor en geeft geen juridisch advies. Gekwalificeerde tijdstempels worden afgegeven door Disig a.s., gekwalificeerde verlener van vertrouwensdiensten op de EU-vertrouwenslijst. Nederland past de eIDAS-verordening rechtstreeks toe, dus geldt hier het vermoeden van artikel 41.
Officiële bronnen
Elk cijfer en elke termijn op deze pagina komt uit de bronnen hieronder. Controleer ze, in plaats van ons op ons woord te geloven.
- Rijksoverheid, waarborgsom bij het huren van een woning het maximum van twee maanden kale huur, de termijn van 14 dagen en de specificatie binnen 30 dagen.
- Volkshuisvesting Nederland, waarborgsom welke kosten mogen worden verrekend en welke niet.
- Het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap waar u een overtreding meldt, verplicht in elke gemeente sinds 1 januari 2024.
- Het Juridisch Loket, voorbeeldbrief terugvragen borg gratis modelbrief voor de aanmaning, te versturen vanaf twee weken na het einde van de huur.
- De Huurcommissie voor geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoud, niet voor de terugbetaling van de waarborgsom zelf.
- Artikel 152 Rv de vrije bewijsleer en de vrije waardering van bewijs door de rechter.
- eIDAS-verordening, artikel 41 het vermoeden van juistheid van datum en tijd en van integriteit van de gegevens.
Zet de advertentie naast de eindafrekening en laat de rechter het verschil zien. Bij een dossier waarin de omschrijving “nieuwe vloer” naast een inhouding voor “vervanging vloer” staat, behoeft de conclusie geen betoog.
Veelgestelde vragen
Vandaag vastleggen, straks terugkrijgen
De advertentie, het portaal en de eindafrekening beslissen uw zaak. Bewaar ze zolang ze er nog zijn.