For lejere i Danmark
Udlejer har bevisbyrden. Du har stadig brug for beviset.
I Danmark har udlejeren bevisbyrden for krav om istandsættelse ved fraflytning, og efter lejeloven § 187, stk. 5, bortfalder kravet, hvis fraflytningssynet ikke afholdes rettidigt. I praksis taber den lejer, der ikke selv kan vise noget. ProofSnap sikrer i 2026 boligannoncen, korrespondancen og portalsiden som en kontrollerbar bevispakke.
Boligannoncen med billeder, husleje og beskrivelse ryger af portalen, så snart boligen er lejet ud. Den beskrivelse er det bedste billede af, hvad boligen blev udlejet som, og den er væk længe før flytteopgørelsen lander.
ZIP-pakken gemmes på din egen computer · Se en eksempelpakke →
Virker også i Microsoft Edge
Fra 11 til 15 filer i pakken · 41 sekunder pr. optagelse · SHA-256, RSA-4096 og OpenTimestamps
Annoncen er ikke længere tilgængelig
Boligen er udlejet, og annoncen er fjernet fra portalen. Billeder og beskrivelse kan ikke længere hentes.
Depositum: 3 måneders leje · betalt for 14 måneder siden
Sikret, mens annoncen stadig lå online
Sikret og signeret
SHA-256 · RSA-4096
Til venstre: opdigtet eksempel, skærmen er konstrueret. Til højre: ProofSnaps sidepanel.
Enhver kan kontrollere pakken gratis i Bevisverifikation.
Kort svar
Jeg vil have mit depositum tilbage. Hvad skal jeg dokumentere, og hvornår?
Dokumentér på fire tidspunkter: 1) boligannoncen, mens den stadig ligger online, 2) boligens stand på indflytningsdagen, 3) korrespondancen med udlejeren undervejs, 4) boligens stand på afleveringsdagen. Punkt 1 og 2 afgør sagen. De to sidste forklarer den. En SnapPack til 4,99 $ (ca. 32 kr.) giver 10 optagelser.
Arbejdsdelingen er enkel: ProofSnap sikrer det, der er åbent i browseren, altså annoncen, portalsiden, udlejerens profil og mailtråden. Billederne af selve boligen tager du selv og certificerer dem gennem File Certification (på engelsk), der beregner en SHA-256-hash af hver fil. Den færdige pakke kan alle kontrollere gratis i Bevisverifikation.
Bevisbyrden ligger hos udlejeren. Alligevel taber lejeren.
Reglen og virkeligheden trækker hver sin vej, og forskellen består af dokumentation, du enten har eller ikke har.
Sådan er reglen
Udlejeren skal bevise sit krav
Det er udlejeren, der rejser kravet om istandsættelse, og derfor er det udlejeren, der skal godtgøre det. I praksis betyder det en fraflytningsrapport, fotos af det påståede forhold og fakturaer eller tilbud på arbejdet, både over for dig og over for huslejenævnet. Kan udlejeren ikke dokumentere kravet, er der ikke noget at modregne i depositummet.
Dertil kommer to formelle krav i lejeloven, som udlejeren kan tabe kravet helt på: indflytningssynet efter § 90 og fraflytningssynet efter § 187. Begge dele står længere nede på denne side.
Sådan går det
Uden dine egne billeder står ord mod ord
Udlejeren skriver, at gulvet var nyslebet ved indflytningen, og at ridsen er din. Du husker, at ridsen var der i forvejen. Hvis du ikke har et dateret billede fra indflytningsdagen, er din erindring bare en påstand, og en påstand vejer mindre end en fraflytningsrapport med billeder. Formelt har du ikke bevisbyrden. Reelt har du et problem.
Det samme gælder annoncen. Blev boligen markedsført som nyistandsat, er det en oplysning om standen ved indflytningen, men den forsvinder fra portalen, i samme øjeblik boligen er lejet ud.
Hvorfor et almindeligt skærmbillede ikke rækker. Et billede dokumenterer hverken, hvornår det blev taget, eller at det ikke er redigeret bagefter. ProofSnap gemmer hele siden sammen med dens adresse og det præcise tidspunkt, beregner en SHA-256-hash af hver fil, signerer manifestet med en RSA-4096-nøgle og forankrer det i Bitcoin-blockchainen via OpenTimestamps. Hver optagelse indeholder desuden et Oprindelsescertifikat med otte integritetstjek. Én optagelse tager 41 sekunder.
Hvad du skal sikre, og hvornår du skal gøre det
Tidspunktet betyder mere end mængden. Én optagelse på indflytningsdagen er mere værd end ti efter, at flytteopgørelsen er kommet.
Boligannoncen, før den ryger ned
Hele annoncesiden med alle billeder, husleje, depositum, forudbetalt leje, kvadratmeter, beskrivelsen af standen, adressen på siden og datoen. Annoncen er den eneste samlede beskrivelse af, hvad boligen blev udlejet som, og den er også den dokumentation, flest lejere mister. Sikr den den dag, du skriver under, ikke senere.
Rapporterne og dine egne billeder
Indflytningsrapporten og fraflytningsrapporten er udlejerens dokumenter. Dine egne billeder er dine. Gå den samme rute begge gange: hvert rum fra døren, gulve, karme, hvidevarer, vådrum, målerstande. Certificer filerne gennem File Certification (på engelsk), så datoen hviler på en hashværdi og ikke på filens egenskaber.
Tråden, hvor udlejeren siger noget
Mailen eller beskeden, hvor udlejeren anerkender, at skaden var der i forvejen, lover en udbedring, godkender et hul til et ophæng eller afviser et af dine krav. Mundtlige aftaler ved fremvisningen er almindelige, og bagefter findes de kun i den tråd. Sikr tråden løbende, ikke den dag konflikten opstår.
Politiets råd om lejeboliger peger samme vej. Rigspolitiet skriver på politi.dk om svindel med ferie- og lejeboliger: „Betal aldrig forudbetalt leje, depositum eller husleje for en bolig, du ikke har været i fysisk.“ Og videre: „Sørg for at overføre depositum, husleje eller forudbetalt leje til en dansk bankkonto, så du altid har dokumentation for, at du har overført pengene.“ Rådene handler om svindel, men logikken er den samme i en helt almindelig depositumsag: du skal kunne vise noget skriftligt bagefter.
Sådan gør du, trin for trin
Rækkefølgen fra boligannoncen til klagen hos huslejenævnet. Hvert trin tager minutter og ligger måneder før den dag, du får brug for det.
-
1
Sikr boligannoncen samme dag, du skriver under
Åbn annoncen i Chrome eller Edge på computeren og gem hele siden. Annoncen ryger af portalen, så snart boligen er udlejet, og med den forsvinder billederne, huslejen og beskrivelsen af standen. Sikr også udlejerens eller bureauets profilside.
-
2
Certificer lejekontrakten og bilagene som filer
Lejekontrakten, husordenen, vedligeholdelsesreglementet og eventuelle tillæg lægges gennem File Certification. Så ligger netop den version, du skrev under på, fast med en SHA-256-hash, og senere rettelser kan ses.
-
3
Fotografér boligen på indflytningsdagen
Gå rummene igennem i fast rækkefølge med telefonen, og tag også billeder af det, der allerede er slidt. Overfør filerne til computeren og certificer dem samme dag. Indflytningsrapporten er udlejerens dokument og erstatter ikke dine egne billeder.
-
4
Send mangellisten inden for fristen
Efter lejeloven § 91 skal du give udlejeren besked om mangler senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, hvis du vil bevare retten til at påberåbe dig dem. Sikr både listen og kvitteringen for, at den blev sendt. Fristen gælder ikke mangler, der ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed.
-
5
Sikr korrespondancen løbende
Hver gang udlejeren anerkender noget, lover noget eller afviser noget skriftligt, sikrer du tråden. Én optagelse hvert halve år dækker de fleste senere spørgsmål om, hvem der lovede hvad.
-
6
Dokumentér fraflytningen på nøjagtig samme måde
Gentag fotoruten på afleveringsdagen og certificer filerne. Gem fraflytningsrapporten og flytteopgørelsen, som de kom ind, og noter datoen for synet. Skriver du under på rapporten, så skriv „kun som kvittering for modtagelsen“ ved din underskrift, hvis du ikke er enig i indholdet.
-
7
Saml det hele til huslejenævnet
Klagen indbringes for huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Send ZIP-pakkerne med som bilag sammen med linket til Bevisverifikation, så både nævnet og udlejeren selv kan genberegne hashværdierne.
I pakken: fra 11 til 15 forensiske filer afhængigt af abonnement, og alle kan kontrolleres gratis i Bevisverifikation
Bitcoin-tidsstemplet (.ots) følger med SnapPack og de betalte abonnementer. Det kvalificerede EU-tidsstempel (.tsr) er et tilvalg til sager, der skal for retten.
Hvem dokumenterer hvad
Arbejdsdelingen er ærlig, og den er bedre at forstå nu end den dag, flytteopgørelsen kommer.
ProofSnap: alt det, der er åbent i browseren
Boligannoncen på portalen, udlejerens eller bureauets profil, portalens vilkår, mailtråden og beskedtråden i webudgaven, betalingskvitteringen fra netbanken på skærmen. Hele siden gemmes: skærmbillede, kildekode, tekst, metadata, adressen og det præcise tidspunkt.
Én optagelse tager 41 sekunder og lander direkte i en kontrollerbar ZIP-pakke.
Dig: billederne af selve boligen
ProofSnap fotograferer ikke et rum. Vi har ikke været i din bolig og attesterer ikke noget, vi ikke har set. Billederne og videoen tager du selv med telefonen, og derefter certificerer du filerne gennem File Certification (på engelsk), som beregner en SHA-256-hash af hver fil, signerer manifestet og lægger det hele i den samme slags ZIP-pakke med tidsstempel.
Certificer samme dag, du fotograferer. Pointen er den bekræftede dato, ikke at filerne findes.
Reglerne i lejeloven, som afgør depositumsagen
Tre paragraffer bærer det meste: § 90 om indflytningssynet, § 91 om din frist for mangler og § 187 om fraflytningen.
„Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.“
Ved indflytningen
Lejeloven § 90
En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport, og den indflyttende lejer skal indkaldes til synet. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere for rapporten, skal den sendes til dig senest 2 uger efter synet.
Ved overtrædelse bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som du er ansvarlig for.
Din egen frist
Lejeloven § 91
Er boligen mangelfuld ved lejeforholdets begyndelse, skal du meddele udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, at du vil gøre manglen gældende. Ellers mister du retten til at påberåbe dig den. Undtagelsen er mangler, der ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, og tilfælde, hvor udlejeren har handlet svigagtigt.
Det er den ene frist på hele listen, hvor det er dig, der taber noget ved at sidde stille.
Ved fraflytningen
Lejeloven § 187
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Fraflytningsrapporten skal udleveres ved synet eller sendes senest 2 uger efter synet.
Overtrædes disse to krav, bortfalder kravet på istandsættelse. Udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende.
Læs fristen præcist, for den gælder ikke alle lejemål
To detaljer i § 187, stk. 3, bliver ofte gengivet forkert. For det første binder pligten til at holde fraflytningssyn kun udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. Lejer du af en privatperson, som kun udlejer den ene bolig, gælder synspligten ikke, og så er det § 187, stk. 2, der sætter grænsen: udlejeren kan ikke gøre kravet gældende, når der er gået mere end 2 uger fra fraflytningsdagen.
For det andet løber fristen ikke fra den dag, lejemålet ophører. Den løber fra det tidspunkt, hvor udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Derfor er det værd at kunne dokumentere, hvornår du afleverede nøglerne, og hvornår du gav udlejeren besked. Efter § 186, stk. 2, skal du senest 8 dage før fraflytning oplyse den adresse, som meddelelser efter § 187 kan sendes til.
Hvad der gælder i netop dit lejemål, afhænger altså af, hvor mange boliger din udlejer udlejer, og af hvornår udlejeren fik besked. Er du i tvivl, så få en lejerforening eller en advokat til at se på kontrakten, før du indbringer sagen.
Hvornår skal pengene være tilbage
Lejeloven sætter ingen bestemt dato for tilbagebetalingen. Restdepositummet skal betales tilbage uden ugrundet ophold, når flytteopgørelsen er gjort op, og i praksis modtager de fleste lejere en opgørelse inden for 4 til 6 uger. Kommer der hverken opgørelse eller penge, rykker du skriftligt og gemmer både rykkeren og svaret. Derefter er vejen huslejenævnet.
Fordi der ikke er nogen fast frist, bliver din egen dokumentation af datoerne vigtig: hvornår du afleverede, hvornår synet blev holdt, hvornår rapporten kom, og hvornår du rykkede.
ProofSnap er et værktøj til bevissikring og ikke et advokatfirma, og vi yder ikke juridisk rådgivning. Kontakt en lejerforening eller en advokat om din konkrete sag.
Sagen for huslejenævnet
Huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger, behandler blandt andet lejerens pligt til at istandsætte ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum.
„Fra 2021-2025 var der i alt 716 sager om fraflytning og tilbagebetaling af depositum i Huslejenævnet. I 483 af dem var det lejeren, der klagede, og i 464 af dem fik lejeren helt eller delvist medhold i sin klage.“
Hvad nævnet kigger på
Nævnet gennemgår, om de formelle krav ved ind- og fraflytning er overholdt, og om udlejeren har dokumenteret sit krav med rapport, fotos og fakturaer eller tilbud. Nævnet vurderer også, om kravet går videre end det, du hæfter for, altså om der reelt kræves en bedre stand, end du overtog boligen i.
Derfor er dine egne daterede billeder fra indflytningsdagen ofte det mest afgørende bilag, du kan lægge ved.
Sådan lægger du bilagene op
Læg annoncen, korrespondancen og fotosættene ved som ZIP-pakker og skriv i klagen, at pakkerne kan kontrolleres gratis i Bevisverifikation. Så kan nævnet og udlejeren selv genberegne hashværdierne i stedet for at diskutere, om et skærmbillede er ægte.
Bevispakken indeholder chain_of_custody.json og forensic_log.json, som viser hver enkelt operation i optagelsen.
Nævnspraksis i 2026 peger samme vej. Lovguiden.dk refererer i sin oversigt over huslejenævnspraksis to afgørelser fra 2026, som begge handler om dokumentation. I en afgørelse af 15. april 2026 blev en udlejer pålagt at tilbagebetale et fuldt depositum på 17.000 kr. plus 4.000 kr. i aconto, fordi kravet ikke var dokumenteret. I en afgørelse af 25. februar 2026 mistede en udlejer kravet helt, fordi de formelle krav ved fraflytningen ikke var opfyldt. Vi gengiver referaterne som de er beskrevet hos lovguiden.dk og har ikke kunnet indhente afgørelsernes fulde ordlyd, så tallene bør ses som eksempler på praksis og ikke som en garanti for udfaldet af din sag.
Bevisværdi i dansk ret og i EU
Dansk civilproces bygger på fri bevisbedømmelse, og Danmark er EU-medlemsstat, så formodningsreglen i eIDAS gælder her fuldt ud.
„På grundlag af det, der er passeret under forhandlingerne og bevisførelsen, afgør retten, hvilke faktiske omstændigheder der skal lægges til grund for sagens pådømmelse.“
Der findes ingen liste over gyldige bevismidler
Fri bevisbedømmelse betyder, at retten og huslejenævnet modtager materialet og selv vurderer, hvad det er værd. Der er ingen formkrav, du kan opfylde og så være færdig. Til gengæld vejer digitalt materiale kun så meget, som det kan understøttes: uden tidsangivelse, uden adressen på siden og uden mulighed for at kontrollere, at filen er uændret, er et skærmbillede en svag illustration.
En ProofSnap-pakke leverer netop de tre ting: præcist tidspunkt, sidens adresse og en hashværdi, enhver kan genberegne.
Formodningsreglen i eIDAS gælder i Danmark
Artikel 41 i forordning (EU) nr. 910/2014 (eIDAS) fastslår i stk. 1, at et elektronisk tidsstempel ikke må nægtes retsvirkning alene, fordi det er elektronisk. Stk. 2 giver et kvalificeret elektronisk tidsstempel en formodning for, at dato og klokkeslæt er korrekte, og at de data, de er knyttet til, er uændrede. Stk. 3 giver anerkendelse i alle medlemsstater. Fordi Danmark er EU-medlemsstat, gælder formodningen direkte her, og det er modparten, der skal afkræfte datoen.
Tidsstemplet udstedes af Disig a.s., kvalificeret tillidstjenesteudbyder på EU's Trusted List.
"A qualified electronic time stamp shall enjoy the presumption of the accuracy of the date and the time it indicates and the integrity of the data to which the date and time are bound."
Til en almindelig depositumsag hos huslejenævnet er Bitcoin-tidsstemplet rigeligt. Skal sagen for boligretten, eller er beløbet stort, kan du lægge et kvalificeret EU-tidsstempel oveni. Baggrunden er beskrevet på forsiden om skærmbilleder som bevis i Danmark.
Priser
Til én flyttesag rækker en SnapPack. Beregningen sker i amerikanske dollar, og kronebeløbene er vejledende, omregnet til kurs 6,47 DKK pr. USD (ECB, 12. august 2026).
SnapPack
4,99 $ ca. 32 kr.10 optagelser af websider, hver med SHA-256-hash og tidsstempel i Bitcoin-blockchainen, samlet i en ZIP-pakke. Engangskøb: intet abonnement og ingen automatisk fornyelse.
- Rækker til annoncen, portalsiden, profilen og mailtråden
- Beviskæde og færdig PDF til nævn eller ret
- Kan sendes videre til lejerforening eller advokat, som den er
Essential
ca. 58 kr. · årligt 80 $ (ca. 515 kr.)
- 100 optagelser om måneden
- SHA-256-hash og digital signatur
- Årlig betaling sparer 20 %
Professional
ca. 110 kr. · årligt 160 $ (ca. 1.030 kr.)
- 200 optagelser om måneden
- Flere sager og adresser sideløbende
- Til lejerforeninger og rådgivere
Enterprise
ca. 187 kr. · årligt 280 $ (ca. 1.805 kr.)
- Kvalificerede EU-tidsstempler inkluderet
- Egen branding på bevis-PDF'en
- Op til 15 filer i pakken
eIDAS SnapPack
ca. 45 kr. pr. stempel · 10 stk. 49,99 $ (ca. 322 kr.)
- Kvalificeret EU-tidsstempel pr. optagelse
- Udstedt af Disig a.s., kvalificeret tillidstjenesteudbyder på EU's Trusted List
- Relevant, hvis sagen skal for boligretten
Skal flytningen filmes. Vil du optage en gennemgang af boligen som signeret video, findes Video SnapPack til 24,99 $ (ca. 161 kr.) pr. video, eller 10 stk. til 169,99 $ (ca. 1.095 kr.). Kreditter gælder i 12 måneder. Bemærk igen arbejdsdelingen: videooptagelsen sker på din skærm, og filmer du selve boligen med telefonen, certificerer du filen bagefter gennem File Certification.
Prøveperioden på 7 dage kræver et betalingskort. Opsiger du inden for prøveperioden, bliver der ikke trukket noget. Vil du ikke knytte et kort til et abonnement, er SnapPack alternativet: det er et engangskøb uden automatisk fornyelse, men det er stadig et køb. Beregningen sker i amerikanske dollar, og kronebeløbene er vejledende og følger kursen.
Ofte stillede spørgsmål
41 sekunder nu. Depositummet afgøres om et år.
Annoncen, portalsiden og mailtråden er sikret, før du er færdig med at pakke den første flyttekasse. SnapPack 4,99 $ (ca. 32 kr.) giver 10 optagelser.
Sikr boligannoncenPrøveperioden på 7 dage kræver et betalingskort. Vil du ikke have et abonnement, så vælg engangskøbet SnapPack 4,99 $ (ca. 32 kr.).