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Truffa sull'affitto con falso proprietario? Salva le prove prima che spariscano
Nel 2026, se in Italia un falso proprietario ti chiede la caparra per un appartamento che non esiste, l'annuncio, la chat e l'IBAN sono le prove per la querela e per la banca. ProofSnap li cattura direttamente dalla pagina e li sigilla con impronta SHA-256 e manifesto firmato. Dieci catture costano 4,99 USD (circa 4,30 €).
Disponibile anche per Microsoft Edge. SnapPack con pagamento unico, senza abbonamento.
Trilocale, 75 m²
«Appartamento ristrutturato, libero subito. Sono all'estero per lavoro, gestisco l'affitto a distanza: invio le chiavi tramite corriere alla ricezione della caparra. Diversi interessati, prenota con bonifico.»
Privato · online da 1 giorno · non risponde al telefono
Catturato e sigillato
SHA-256 · manifesto firmato
Esempio illustrativo: annuncio fittizio, nessun immobile reale. Evidenziati i segnali tipici: nessuna visita e caparra in anticipo. A destra il pannello laterale di ProofSnap.
In breve: come si salvano le prove di una truffa sull'affitto
La truffa del falso proprietario segue quasi sempre lo stesso schema: un annuncio credibile a un canone basso, un proprietario che dice di essere all'estero, nessuna visita e una caparra da versare con bonifico. Dopo il pagamento l'annuncio e l'account spariscono, e i portali non ti forniscono una copia di ciò che era pubblicato.
Per la querela, per la banca e per un eventuale avvocato servono l'annuncio, la chat, l'IBAN e il contratto ricevuto. Con ProofSnap salvi l'intera pagina, il codice HTML, il testo, i metadati e l'URL, con un'impronta SHA-256 e un manifesto firmato. Con uno SnapPack si aggiunge l'ancoraggio alla blockchain di Bitcoin; con un eIDAS SnapPack, una marca temporale qualificata.
Radim Motycka, fondatore e responsabile tecnico di ProofSnap · Aggiornato il 30 settembre 2026 · Ogni pacchetto si verifica con il Verificatore di autenticità
Hai già pagato la caparra? Quattro cose da fare subito
Anche se l'annuncio è già stato cancellato, la prova non è necessariamente persa. Conta l'ordine: prima la banca e le prove, poi la querela.
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1. Avvisa subito la banca
Chiedi il richiamo del bonifico e segnala l'IBAN del truffatore. Quanto prima la contatti, tanto più è probabile che il denaro sia ancora sul conto di destinazione.
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2. Salva la chat e l'IBAN
I messaggi sul portale, le e-mail, gli SMS e i messaggi WhatsApp restano di solito nel tuo account anche dopo la cancellazione dell'annuncio. Cattura l'intera conversazione, il messaggio con l'IBAN e la contabile del bonifico.
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3. Salva il contratto, il profilo e le copie archiviate
Il contratto in PDF, i documenti che il truffatore ti ha inviato, il profilo dell'inserzionista e i suoi altri annunci. A volte l'annuncio è ancora raggiungibile nella Wayback Machine: aprilo in Chrome e catturalo subito.
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4. Presenta la querela
Ai Carabinieri, alla Polizia di Stato o alla Procura della Repubblica, entro tre mesi dal giorno in cui hai avuto notizia del fatto. La segnalazione online alla Polizia Postale è utile, ma non sostituisce la querela.
Caparra prima della visita, proprietario all'estero, documenti richiesti
Sono i tre segnali tipici del falso proprietario. In tutti e tre i casi l'annuncio e la chat sono la prova di ciò che ti è stato detto e chiesto.
Caparra prima della visita
«Versa la caparra e la prima mensilità, poi ti mando le chiavi». Una richiesta di denaro prima di qualsiasi visita o firma è il segnale più chiaro. Salva l'annuncio, il messaggio e l'IBAN prima di decidere.
Da catturare: annuncio, chat, IBAN, contabile del bonifico.
Proprietario «all'estero»
L'inserzionista dice di vivere all'estero, rifiuta la visita e propone di spedire le chiavi dopo il bonifico, a volte tramite un finto servizio di pagamento garantito. Annuncio e chat documentano lo schema.
Da catturare: chat, e-mail, link di pagamento, contratto ricevuto.
Documenti d'identità richiesti
Il falso proprietario chiede la carta d'identità e le buste paga, a volte per usarle in altre frodi a tuo nome. La cattura mostra chi ha chiesto i documenti e quando.
Da catturare: chat, elenco dei documenti richiesti, profilo.
Come funziona in quattro passi
Non servono competenze tecniche. Bastano Chrome o Edge e l'annuncio aperto.
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1
Apri l'annuncio
Su Immobiliare.it, Idealista, Subito o qualsiasi altro portale, finché è online, insieme alla chat e al profilo dell'inserzionista.
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2
Cattura con ProofSnap
Un clic salva l'intera pagina: schermata, codice HTML, testo, URL e metadati, con l'impronta SHA-256 di ogni file e un manifesto firmato.
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3
Cattura anche chat e pagamento
Ripeti la cattura per la conversazione, il messaggio con l'IBAN, il contratto ricevuto e la contabile del bonifico. Ogni cattura produce il suo pacchetto.
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4
Allega il pacchetto
Alla querela, alla richiesta di richiamo del bonifico o alla lettera dell'avvocato.
Che cosa contiene il pacchetto ZIP
Ogni cattura produce da 11 a 15 file, a seconda del piano, verificabili da chiunque con il Verificatore di autenticità gratuito o con gli script inclusi.
L'ancoraggio Bitcoin (.ots) è incluso in tutti i piani tranne Essential; la marca temporale qualificata eIDAS (.tsr) si ottiene con un eIDAS SnapPack o con i piani Enterprise e Company.
Scarica un pacchetto di esempio (ZIP)Il quadro giuridico in tre punti
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1. Il falso proprietario commette una truffa
L'art. 640 c.p. dispone:
«Chiunque, con artifizi o raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni [...]»
La reclusione va da uno a cinque anni se il fatto è commesso a distanza con strumenti informatici o telematici idonei a ostacolare l'identificazione. Di norma si procede a querela della persona offesa: devi presentarla entro tre mesi dal giorno in cui hai avuto notizia del fatto.
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2. Uno screenshot si può disconoscere
Se chiedi la restituzione della caparra in sede civile, tieni presente che uno screenshot è una riproduzione informatica: secondo l'art. 2712 c.c. fa piena prova dei fatti rappresentati se la controparte non ne disconosce la conformità. Con l'ancoraggio Bitcoin o la marca temporale qualificata, un consulente può verificare che il pacchetto non sia stato modificato dopo l'ancoraggio o la marca.
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3. La data della marca temporale
Ai sensi dell'art. 41, paragrafo 2, del regolamento eIDAS, una marca temporale qualificata gode della presunzione di accuratezza della data e dell'ora che indica e di integrità dei dati ai quali data e ora sono associate. ProofSnap la aggiunge con un eIDAS SnapPack o con i piani Enterprise e Company, tramite Disig a.s., prestatore di servizi fiduciari qualificato iscritto negli elenchi di fiducia dell'UE. L'ancoraggio Bitcoin è una prova tecnica verificabile da chiunque.
Prezzi: 4,99 USD (circa 4,30 €) una tantum, senza abbonamento
Una truffa sull'affitto è di solito un caso singolo, per cui basta uno SnapPack. Tutti gli acquisti si effettuano direttamente nell'estensione.
SnapPack
10 catture · senza scadenza
circa 4,30 € · pagamento unico
Dieci catture con ancoraggio Bitcoin: annuncio, chat, IBAN, contratto, profilo dell'inserzionista e le altre pagine che contano.
eIDAS SnapPack
marche temporali qualificate
circa 4,28 € per una marca
Aggiunge una marca temporale qualificata eIDAS di Disig a.s. Disponibile anche in pacchetti da 5 marche a 14,99 USD (circa 12,90 €) o da 10 marche a 24,99 USD (circa 21,50 €). Il credito vale 12 mesi.
Abbonamenti
per agenzie, amministratori e studi legali
circa 7,70 € al mese
Essential 8,99 USD (circa 7,70 €) con 100 catture al mese; Professional 16,99 USD (circa 14,60 €) con 200 catture al mese e ancoraggio Bitcoin; Enterprise 28,99 USD (circa 24,90 €) con catture illimitate e 10 marche eIDAS al mese. Piani annuali da 80, 160 e 280 USD (circa 68,80, 137,60 e 240,80 €). Company per i team: 18,99 USD (circa 16,30 €) per utente al mese, minimo 2 licenze. Ogni abbonamento include 7 giorni di prova; è richiesta una carta di credito.
Preferisci che catturiamo noi? Il servizio di cattura prove web consegna il pacchetto in 48 ore.
Screenshot, Wayback Machine, notaio o ProofSnap?
Ogni strumento ha il suo ruolo. Per un annuncio che può sparire in qualsiasi momento conta soprattutto poter agire subito.
| Criterio | ProofSnap | Screenshot | Wayback Machine | Verbale di constatazione notarile |
|---|---|---|---|---|
| Quando | Subito, in autonomia | Subito | Solo se la pagina è stata archiviata | Su appuntamento |
| Chat e pagine ad accesso riservato | Sì, se visibili nel browser | Sì | No | Sì, se il notaio può vederle |
| Integrità verificabile | Impronta SHA-256 e manifesto firmato | No | No | Atto pubblico |
| Data della cattura | Ancoraggio Bitcoin, marca qualificata eIDAS a richiesta | Quella del dispositivo | Quella dell'archivio | Quella del verbale |
| Costo | 4,99 USD (circa 4,30 €) per 10 catture | Gratuito | Gratuita | Onorario del notaio |
Domande frequenti sulle truffe negli affitti
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ProofSnap non ha legami con Immobiliare.it, Idealista, Subito o altri portali; i nomi sono indicati solo a scopo informativo.